Quelles étapes suivre pour vendre un local commercial ?
En amont de la vente, le propriétaire d’un local commercial doit respecter les étapes suivantes :
Faire estimer le prix de vente
L’estimation du prix de vente est une étape cruciale pour assurer la vente du local commercial dans un délai raisonnable. Parmi les critères à prendre en compte pour calculer le prix d'un local figurent le chiffre d’affaires des trois derniers exercices, la localisation, l’évolution de la desserte et de l’urbanisme des environs, la surface pondérée du local, les équipements et le matériel cédés, l’état général du local...
Mettre en place l’offre de vente
L’offre de vente comprend les conditions dans lesquelles la future vente doit avoir lieu. L’une des conditions de vente peut être le maintien dans les lieux des locataires dont le bail est en cours, malgré le changement de propriétaire.
Signer un compromis de vente avec un potentiel acquéreur
Lorsqu’un potentiel acquéreur manifeste son intérêt pour le bien immobilier proposé à la vente, il est vivement conseillé aux deux parties de signer un compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente.
Il officialise l’engagement des deux parties sur un certain nombre de conditions de vente : prix de vente, délai, mais également des conditions suspensives du contrat de vente, dans le cas d’une non-obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur, par exemple.
Signer l’acte de cession du local commercial
La signature de l’acte de vente matérialise la cession définitive et irréversible du local commercial vers son nouveau propriétaire. Dans la continuité du compromis de vente, l’acte de vente ou acte de cession précise de nouveau le prix de vente et les conditions dans lesquelles celle-ci a eu lieu.
Comment faire estimer la valeur d'un local commercial ?
Les facteurs de valorisation
L’estimation impliquant une fine connaissance du marché immobilier tertiaire et des facteurs de valorisation, il est vivement conseillé de confier l’expertise à un professionnel du secteur immobilier.
L’estimation du prix de vente d’un bien à destination commerciale dépend principalement des facteurs suivants :
La situation géographique
La commune dans laquelle il se trouve et bien sûr la situation du bien dans ladite commune : en centre-ville ou non, dans une rue passante, à proximité d’un parking et/ou d’un accès aux transports en commun, à proximité de la concurrence ou non.
L'agencement
L’agencement du local commercial : la surface au sol (en m2) d’une part, et la surface de vente d’autre part. Les surfaces des espaces tels que la réserve, la vitrine, la cave ou encore l’arrière-cuisine sont prises en compte de manière distincte.
L'entretien
Le niveau d’entretien du local commercial : y’a t-il des travaux à réaliser ? de quand date la dernière rénovation des murs et des sols ? le niveau de conformité du bien aux normes en vigueur ?
La sécurité
La sécurisation du local commercial : le niveau de sécurité en ce qui concerne les risques d’incendie et l’accessibilité au bâtiment pour les services de secours.
Les méthodes
Différentes méthodes d’évaluation existent pour estimer la valeur d’un local commercial.
La comparaison
Comme toute vente immobilière, les murs commerciaux sont aussi soumis au marché de l’offre et de la demande. Souvent utilisée pour estimer les biens résidentiels, le recours à la méthode par comparaison peut également, sous certaines réserves, permettre d'évaluer un local commercial.
Cette approche repose sur la comparaison des différentes offres similaires à votre local (superficie, secteur d’activité, zone d’implantation) dans une zone géographique donnée. Vous devez vous intéresser, ensuite, au prix du m² des locaux commerciaux semblables qui ont été vendus récemment.
Cette technique, rapide certes, se révèle particulièrement imprécise. En effet, les ventes de murs commerciaux dans un secteur donné sont nettement moins nombreuses que celles d’une maison ou d’un appartement. Il arrive le plus souvent que le nombre de biens à comparer soit insuffisant pour avoir une estimation objective.
Le coût de remplacement
L’estimation par le coût de remplacement permet d’obtenir des résultats plus précis. Elle implique de calculer le coût de revient de la reconstruction du bien, si celui-ci devait être remplacé.
Vous devrez donc évaluer le prix actuel du terrain, le coût de la reconstruction du local à l’identique ou à l’équivalent (auquel cas, vous devrez prendre en considération les nouvelles normes technologiques et environnementales), les taxes et autres frais liés à cette reconstruction.
Néanmoins, le coût de remplacement ne prend pas en compte le potentiel commercial du local (son rendement), ce qui intéresse en premier lieu les candidats à l'acquisition et les propriétaires.
La capitalisation du revenu
La méthode d’estimation par capitalisation permet d’évaluer le rendement généré par des revenus locatifs. Il existe plusieurs manières d’appliquer cette méthode, selon que le bien soit déjà occupé ou vide.
La valeur locative
La valeur locative d’un local commercial correspond au montant des loyers établis en fonction de la situation du marché immobilier actuel. La valeur locative est souvent plus élevée que le montant du loyer fixé sur le bail commercial.
En effet, celle-ci s’adapte à la réalité du marché. C’est-à-dire qu’elle y inclut des ajustements considérés comme des compléments de loyer (droit de bail, pas-de-porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité).
Pour calculer la valeur locative, il suffit d’ajouter 10 % du montant de la cession au loyer annuel et de diviser le résultat obtenu par la surface pondérée du local. Vous obtiendrez une valeur locative au m².
La rentabilité du local
Cette méthode d’estimation concerne les locaux occupés par un locataire. Il convient tout d’abord de calculer la rentabilité brute : (loyer annuel x 100) ÷ prix d’achat du local.
Dans un second temps, il faut calculer la rentabilité nette, en prenant en compte l'ensemble des taxes et autres frais en lien avec l’acquisition du bien. Le calcul est : (loyer annuel x 100) – charges et taxes ÷ prix d’achat.
Le résultat s’exprime sous la forme d’un pourcentage correspondant au taux de rendement obtenu sur l’investissement locatif du local commercial.