La surface pondérée est une mesure de la surface d’un local commercial, qui comprend à la fois la surface habitable et la surface annexe. Calculer la surface pondérée d’un bien permet d’estimer précisément sa valeur globale. En effet, la surface pondérée présente l'avantage de prendre en compte les variations d’usages entre les différents espaces qui composent un local, des bureaux, etc.
Introduisons ici un exemple. Dans une banlieue très homogène, les appartements récents de 5 pièces principales et 100 m2 habitables se vendent réguilièrement, avec leur petite cave, autour de 200 000€, soit 2 000 €/m2 habitable. Certains appartements de surface identique mais disposant d'une loggia de 16m2 se vendent 216 000€, toutes autres choses égales par ailleurs. On peut dire quel loggia de 16m2 apporte une plus-value de 16 000€, c'est-à-dire de 1 000€/m2 de loggia, ou encore une plus-value équivalent 8m2 d'appartement. Si l'on doit estimer un tel appartement avec loggia, on pourra considérer que la loggia est équivalente en valeur à 8m2 et retenir une surface utile pondérée de 100 + (0,5x15) = 108 m2. Par référence au marché, on retiendra une valeur unitaire de 2 000€/m2 conduisant à l'estimation suivante : V = 108 x 2 000€ = 216 000€. D'où le principe de la pondération en valeur vénale utilisé par les experts : affecter aux annexes ou aux parties de locaux ne répondant pas à la définition de la superficie habitable un coefficient fonction de leur utilité relative. C'est dolnc par rapport à des locaux affectés par définition du coefficient 1 que l'on effectue la pondération.
Pour comprendre ce qu’est la surface pondérée, il est nécessaire de faire un point sur les notions de surface habitable et de surface annexe.
Régie par le Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable désigne la surface de logement dédiée à l’habitation. Cela signifie que les espaces tels que les escaliers, les portes ou encore l’épaisseur des murs ou des cloisons n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable. De même, les espaces de moins de 1,80 mètre de hauteur ne sont pas comptabilisés dans la mesure de la surface habitable. Plus largement, tous les espaces qui ne sont pas exclusivement dédiés à l’habitation dans des conditions décentes et supportables n’entrent pas dans la notion de surface habitable. Par exemple, les vérandas ou les garages ne comptent pas. En droit immobilier, la surface habitable est très fréquemment utilisée. Elle dispose en effet d’une forte importance sur le plan légal. C’est pourquoi la surface habitable doit être stipulée dans tout contrat de vente ou bail de location.
La surface annexe est une notion complémentaire et dépendante de celle de surface habitable. Elle prend en compte toutes les surfaces non habitables, c’est-à-dire toutes celles qui ont une valeur d’usage pour l’occupant principal du bien immobilier. Ces espaces ne sont pas nécessaires à la vie dans le logement, mais y sont tout de même rattachées. Distinguer la surface annexe de la surface habitable est relativement simple : son usage premier n’est pas l’habitation, même s’il est possible de les aménager. Aussi, la surface annexe doit proposer une hauteur sous-plafond de 1,80 mètres minimum.
Dans un cadre professionnel, les surfaces annexes représentent des espaces pour lesquels seul le locataire du local a accès. Ainsi, les remises et tous les espaces de stockage, de même que les ateliers de fabrication ne sont aucunement dédiés à l’accueil du public. Ils ne disposent ainsi pas de la même valeur que la superficie commerciale réelle.
Ci-dessous, la liste des espaces considérés légalement comme des surfaces annexes :
- caves et sous-sols.
- remises, espaces de stockage et de rangement.
- ateliers, postes de fabrication.
- combles aménageables et greniers.
- balcons, terrasses, loggias, vérandas, abris de jardin.
Les garages et espaces de stationnement ne sont pas intégrés dans le calcul de la surface annexe.
Il est important de déterminer la classe de l'actif avant de calculer sa surface pondérée dans la mesure où l'application de la méthode change.
Habitation
Dans l'immobilier résidentiel, la pratique exclut toute martingale telle que : les balcons se pondèrent à 0,5 ou les chambres de service se pondèrent à 0,8. Certes, un large balcon avec vue sur la Croisette à Cannes apporte à un appartement une plus-value supérieure à un balcon sur l'arrière, sans vue. La pondération ne pourra, bien entendu, pas être la même.
De même, les premiers mètres carrés d'une annexe telle qu'un balcon peuvent être très appréciables, donc à pondérer à un coefficient relativement élevé, alors que les mètres carrés supplémentaires n'apportent guère d'agrément supplémentaire. Le cas caricaturale est celui des vastes dépendance d'un château qui, lorsqu'elles ne sont pas négociables séparément, sont loin d'être valorisantes, mais plutôt dévalorisantes en raison du coût d'entretien. Par contre, un minimum de dépendances telles que garages et remises est indispensable et donc à valoriser.
En immobilier résidentiel, la pratique préférera procéder à une estimation directe des annexdes qui peuvent être négociées séparément (parking, box, chambre de service...), par référence au marché catégoriel, plutôt que de les pondérer.
On notera, par ailleurs, qu'il est parfois possible d'éviter l'évaluation des annexes. C'est notamment le cas si l'on dispose de références dotées d'annexes similaires et d'importance équivalente comme dans des ensembles modernes et homogènes où tous les logements disposent d'un garage. Il sera alors possible de raisonner alors au m2/garage intégré.
Ce n'est qu'en cas d'impossibilité d'apppliquer les solutions précédentes qu'il est possible d'envisager la pondération des annexes après analyse de leur intérêt.
Bureaux
La recours à la pondération est très fréquent en immobilier tertiaire, notamment pour les bureaux.
Pour estimer - en valeur locative ou en valeur vénale - des bureaux assortis de locaux d'archives, l'expert appliquera des valeurs différentes aux surfaces de bureaux et aux surfaces d'archives.
Locaux commerciaux
Déterminer la surface pondérée d’un local professionnel : pourquoi c’est important ?
Le principe de pondération est majoritairement utilisé pour estimer la surface des locaux commerciaux situés en pied d’immeuble. Plus précisément, connaître la surface pondérée de son local permet d’établir un point de comparaison avec les autres biens du même type, alors même que les comparer en s’appuyant uniquement sur la surface habitable peut s’avérer très limitant. En somme, la pondération constitue, depuis le 1er juillet 2015, une réelle méthodologie dont l’objectif principal est d’homogénéiser la comparaison de biens immobiliers commerciaux a priori configurés différemment. Les experts de justice en évaluation immobilière l’utilisent y ont en effet fréquemment recours, en vertu de la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Aujourd’hui, cette méthode est de plus en plus utilisée par les propriétaires de bien commerciaux pour fixer des loyers en accord avec la situation du marché.
Comment calculer la surface pondérée ?
Le calcul de la surface pondérée d’un bien dépend d’un principe général : on ajoute toujours 50 % de la surface annexe à la surface habitable. C’est pourquoi il est aussi important d’avoir au préalable calculé ces deux indicateurs : surface habitable d’une part, et surface annexe d’autre part. En résumé, la surface pondérée d’un logement se calcule de la manière suivante : surface pondérée = surface habitable + 50 % des surfaces annexes.
Cependant, le mode de calcul de la surface pondérée varie en fonction de la superficie des annexes. La loi prévoit en effet que les m2 supérieurs à 16 ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie des annexes. Si les surfaces annexes font au total 16m2 (ou plus), la surface habitable sera augmentée de 8m2 (pas plus, peu importe si les annexes dépassent les 16 m2). Cette règle donne donc lieu à deux possibilités de calcul de la surface pondérée du bien.
- Cas n°1 : la superficie de la surface annexe est inférieure à 16 m2.
Par exemple, pour une boutique dont la surface habitable a été estimée à 40 m2 et l’annexe (en l'occurrence, sa remise) à 6m2, on applique alors le calcul suivant :
(40 + 6/2) = 43.
La surface pondérée de ce local commercial est donc de 43 m2.
- Cas n°2 : la superficie de la surface annexe est supérieure à 16 m2.
Dans l’exemple ci-contre, le dirigeant d’une entreprise est propriétaire de ses bureaux. Il dispose d’une surface habitable de 200 m2 pour ses activités professionnelles. Les locaux intègrent aussi une terrasse d’une superficie de 20 m2, ainsi qu’une réserve de 18 m2. Au total, la surface annexe du logement est donc de 38 m2.
Ici, les m2 supérieurs à 16 ne comptent pas dans le calcul de la surface annexe. Par conséquent, le calcul appliqué pour calculer la surface pondérée du bien est le suivant : 200 m2 + (16 m2 / 2) = 200 m2 + 8 m2 = 208 m2.
Dans ce cas d’exemple, la surface pondérée du local commercial est donc égale à 208 m2.
Comment déterminer la surface pondérée d'un local commercial ?
Outre l’application du calcul général de la surface pondérée, les propriétaires de locaux commerciaux doivent prendre en compte d’autres éléments pour déterminer la surface pondérée de leurs biens.
En effet, les locaux commerciaux sont catégorisés par zones. Chaque zone correspond à un pourcentage de pondération différent. Par exemple, dans une boutique, la zone proche de la vitrine atteint un coefficient de pondération plus élevé que les m2 se situant dans le fond du local.
Ci-dessous, quelques-uns des critères pris en compte dans la variation du coefficient de pondération :
- la “zone d’angle” : cette catégorie concerne les locaux commerciaux situés en angle. Elle est particulièrement applicable aux boutiques de centre ville. La zone d’angle fait l’objet d’une sur-pondération qui varie entre 110 et 130 %
- la profondeur : c’est un critère qui concerne les boutiques. Le coefficient de pondération est de 100 % à compter de la vitrine, puis devient dégressif au fur et à mesure que l’on avance dans la profondeur de la boutique.
- les annexes diverses : toutes les zones annexes sont généralement pondérées selon un pourcentage qui varie entre 40 et 50 %.
le niveau d’étage est aussi un critère de pondération. Le coefficient fixé pour le rez-de-chaussée est par exemple plus important que celui concernant le 1er ou le 2ème étage. En moyenne, chaque m2 de vente au rez-de-chaussée est pondéré de 100 % alors que ceux du 3ème étage se voient appliquer un coefficient de pondération d’environ 10 %.
Comment calculer un plafond de loyer Pinel, Scellier, Duflot grâce à la surface pondérée ?
Depuis 2015, la surface pondérée est devenue une mesure largement répandue dans le domaine immobilier. Elle sert généralement de base de calcul pour les plafonds de loyers, dans le cadre des dispositifs soumis à un encadrement du tarif locatif, et permettant au propriétaire de bénéficier d’une défiscalisation : Pinel, Duflot ou encore Scellier.
En effet, lorsqu’un propriétaire mobilise l’un des dispositifs ci-dessus pour proposer son bien à la location, il s’engage à ne pas dépasser un certain plafond de loyer, durant une période déterminée au préalable et variable en fonction du dispositif de défiscalisation auquel il a recours.
Ainsi, pour calculer le plafond de loyer à ne pas dépasser, tout propriétaire d’un bien en Pinel, Scellier ou Duflot doit prendre en compte les critères suivants : le prix locatif par m2 de la zone géographique dans laquelle est situé le logement et la surface pondérée du logement.
Le calcul du plafond de loyer se présente alors comme tel : (surface pondérée du logement) x (loyer maximum au m2 de la zone géographique).
Comment estimer la valeur locative d’un local commercial à partir de la surface pondérée ?
La surface pondérée est une valeur qui constitue le point de départ d’un certain nombre de calculs, dont celui de la valeur locative d’un bien sur le marché. Celle-ci est généralement calculée sur un an. Il faut alors poser le calcul ci-dessous :
Surface pondérée x Valeur locative de marché moyenne.
A savoir : la valeur locative de marché moyenne est exprimée en € HT-HC/m2/an (euros hors-taxe hors charges, par mètre carré pondéré et par an).
Pour mettre en parallèle différents comparables de marché, il est donc important de prendre en compte la valeur locative pondérée de marché ainsi sur la surface pondérée du bien, calculée au préalable, afin de parvenir à une comparaison cohérente et pertinente.