Le promoteur immobilier est un professionnel de la construction immobilière aux attributions multiples. Il est la clé-de-voûte de tout projet de construction.
Il peut s’agir d’une personne physique (individu) ou d’une personne morale (société de promotion immobilière, qui regroupe plusieurs associés promoteurs immobiliers) : dans les deux cas, sa mission est encadrée par l’article 1831-1 du Code civil qui prévoit que le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel le client (« maître d’ouvrage ») confie la construction d’un ouvrage immobilier à une personne appelée « promoteur immobilier ». Ce contrat est rémunéré et la mission confiée au promoteur peut s’étendre à des opérations juridiques, administratives et financières dans l’objectif final de la construction de l’ouvrage.
Les missions du promoteur
Sa mission se distingue de celle du promoteur foncier qui vend simplement des espaces prêts à bâtir. Le promoteur immobilier construit et met en vente l’actif immobilier.
Construction ou rénovation immobilière
Le promoteur immobilier est d’abord connu pour chapeauter la construction dans le cadre de projets immobiliers d’envergure. Ainsi en est-il des projets VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), programmes immobiliers de logements neufs, pour lesquels le promoteur immobilier devra s’assurer de la vente ou de la pré-location des biens sur plan avant le démarrage du chantier afin de garantir son financement. Il peut néanmoins prendre part à des projets à plus petite échelle comme la construction de logements individuels.
Plus méconnue, la prise en charge de chantiers de rénovation, via la transformation de bâtiments existants et/ou anciens est également l’une des attributions du promoteur immobilier.
Le promoteur immobilier agit également dans différents domaines marchands pour créer des parcs immobiliers neufs : hôtellerie, industrie, tertiaire, résidences pour étudiants ou personnes âgées, etc.
Un coordinateur à 360°
Dans la mesure où il gère l’ensemble des aspects du projet - financiers, administratifs, techniques, commerciaux - le promoteur immobilier a un rôle qui s’apparente à celui d’un chef d’orchestre. Quelle que soit sa mission, il œuvre au contact d’une grande diversité d’interlocuteurs et de corps de métiers pour s’assurer que le projet arrive à son terme : architectes, géomètres, banquiers, artisans, client final, etc.
Il dispose pour cela d’un large panel de compétences, en droit ou dans le BTP et l’architecture par exemple. Il est amené, notamment, à :
- trouver le terrain constructible,
- s’assurer du respect des normes du projet, notamment au regard du Plan Local d’Urbanisme,
- réaliser les plans avec un architecte,
- s’assurer de l’obtention des différents permis de construire,
- s’occuper de trouver les financements du projet (par exemple en proposant une stratégie commerciale dans le cadre d’une VEFA)
lancer les appels d’offres en lien avec la construction,
- suivre le chantier,
- gérer l’intégralité de la relation client, tant durant le déroulé du chantier qu’à la livraison et dans les dix années qui suivent telles que prévues par la garantie décennale.
A noter que sa mission se distingue également de celle de l’agent immobilier, qui n’a pas de rôle à jouer dans la construction du bien, mais sert d’intermédiaire pour proposer le bien à la vente ou à la location.
Pourquoi s’adresser à un promoteur immobilier ?
Qu’il s’agisse d’acquérir un bien pour l’exploiter ou l’occuper, avoir recours à un promoteur immobilier apporte de la sérénité. Interlocuteur unique, il assure la coordination de projets complexes qu’il livre clé-en-main.
Au démarrage du projet, le promoteur immobilier peut jouer un rôle de conseil : sa connaissance précise du marché immobilier permet à tout investisseur de se laisser guider dans le choix du projet, quel qu’il soit. Le promoteur immobilier sera ainsi en capacité d’informer sur l’état du marché, les projets d’aménagements urbains en cours et à venir, la superficie idéale, les équipements et finitions à prévoir dans le bien à venir, etc.
Tous ces éléments concourent à optimiser le rendement de l’investissement locatif.
Une fois le projet défini, c’est le promoteur immobilier qui trouve le terrain à acquérir et à construire, et toutes les formalités qui en découlent : formalités commerciales et techniques (expertises et devis divers auprès d’entrepreneurs, architectes, bureaux d’études et artisans) et formalités administratives obligatoires (obtention du permis de construire, raccordement aux réseaux, etc).
Durant tous les travaux, le promoteur suit le chantier et s’assure de son avancée dans les délais fixés.
Une fois le bien livré, la garantie décennale permet le cas échéant d'engager la responsabilité du promoteur immobilier.
Comment choisir son promoteur immobilier ?
Faire appel à un promoteur immobilier demande du temps et implique des démarches administratives substantielles. En amont de tout cela, le choix du bon promoteur est déterminant.
Pour cela, il peut être utile de faire appel à un cabinet spécialisé dans la mise en relation entre promoteurs immobiliers et particuliers, lequel prendra en considération les caractéristiques du bien et les enjeux spécifiques à chaque particulier. Dans tous les cas, voici quelques conseils utiles pour faire le bon choix.
Choisir un promoteur immobilier dans sa région, dont l’historique est fiable.
Le critère de la proximité présente un intérêt pratique considérable : il est plus facile pour un client de se rendre sur place pour constater les réalisations passées du promoteur et mesurer ainsi ses compétences pour un futur projet.
Il convient par ailleurs de prendre contact avec d'anciens clients pour obtenir des informations sur la fiabilité du promoteur.
Enfin, le promoteur compétent doit pouvoir justifier d’une trésorerie positive et d’une comptabilité saine, preuve que les projets passés ont suffisamment porté leurs fruits pour lui apporter de l’argent.
Choisir un promoteur immobilier réaliste
Si le promoteur immobilier est supposé connaître toutes les réglementations locales et environnementales applicables au bien (et celles-ci évoluent régulièrement), il est important qu’il puisse proposer un projet réaliste, d’une part en s’assurant d’avoir l’engagement de la mairie (et évitant ainsi tout projet utopique), d’autre part, en annonçant des délais concrets, sans faire miroiter un achèvement trop rapide, pour démontrer son professionnalisme.
Passer par un expert pour évaluer le juste prix
Les prix proposés d’un promoteur à l’autre peuvent varier grandement sans que le prix le plus élevé ne garantisse la meilleure opération (il pourrait s’agir d’une opération irréalisable ou extrêmement longue à réaliser).
Il peut être utile d’avoir recours à un expert immobilier pour apprécier préisément la valeur du bien et permettre au client de trancher entre les différentes offres, ou de négocier plus sereinement.
S’assurer du réseau du promoteur immobilier
Un promoteur agit toujours avec d’autres professionnels du secteur : juristes, architectes, artisans, etc. Un bon indicateur de ses compétences sera alors de se tourner vers les autres professionnels de son réseau pour s’assurer de leur excellence, garantie d’un projet prometteur.