Patrimoine immobilier

Patrimoine immobilier : définition

Le patrimoine immobilier regroupe l’ensemble des biens immobiliers appartenant à une personne physique ou morale : résidence principale, secondaire, locative… Il constitue une richesse et un héritage pour le propriétaire.

Qu’est-ce que le patrimoine immobilier ?

Le patrimoine immobilier représente l’ensemble des biens immobiliers possédés par une personne physique (individu) ou morale (société). Il se compose a minima d’une résidence principale, parfois étoffée de résidences secondaires, d’appartements ou maisons louées, de constructions et de terrains nus.

Contrairement aux biens meubles, qui peuvent être déplacés (voitures, œuvres d’art…), ou aux biens immatériels (actions, parts de sociétés…), le patrimoine immobilier est constitué de biens immeubles, soit fixes. Il fait partie des actifs non financiers. Dans cet ensemble, on diffère cependant les actifs productifs, c’est-à-dire générant des revenus (comme des appartements en location), et les actifs improductifs (comme une maison d’habitation).

Les types de patrimoine immobilier

Dans un patrimoine, les biens immobiliers sont catégorisés selon leur nature et leur usage :

• L’immobilier d’habitation : la résidence principale et les secondaires ;
• L’immobilier de rapport : dans le cadre d’un investissement locatif, l’acquéreur débourse une somme pour obtenir le bien puis compte sur les loyers mensuels du locataire, en tant que complément de revenu ;
• L’immobilier commercial : bien immobiliers professionnels (bureaux, commerces, locaux d’activité) achetés par des investisseurs particuliers. L’objectif est d’acquérir des actions de sociétés foncières ou des parts de SCPI ;
• Les terrains à bâtir : zones nues constructibles, destinées à accueillir une résidence, maison ou immeuble ;
• Les forêts, champs et terrains agricoles : qui peuvent aussi générer des revenus.

Attention : les terres sont considérées comme des biens fonciers et non immobiliers.

Les droits de propriété sur un bien immobilier

L’usage, la location ou la vente d’un bien immobilier dépend des droits de propriété qu’une personne physique ou morale a acquises sur ce bien. Il y a trois statuts à connaître :

• La pleine propriété : le propriétaire peut occuper, vendre ou louer son bien à sa guise ;
• Le droit d’usufruit : l’usufruitier peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus, comme des loyers par exemple ;
• La nue-propriété : le nu-propriétaire dispose du bien afin de le vendre, mais il ne peut pas le louer ni l’occuper.

Tout comme la pleine propriété, l’usufruit et la nue-propriété font partie du patrimoine d’une personne.

Les cas particuliers de patrimoine immobilier

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme sociale permettant une gestion patrimoniale et fiscale de plusieurs bien immobiliers. Elle n’exerce pas d'activité commerciale et, en tant que personne morale, son patrimoine lui est propre. Cette structure doit être créée par un minimum de deux associés, qui reçoivent des parts sociales proportionnellement à leur apport. Ils ont la possibilité d’utiliser les biens de la SCI ou de les louer. L’avantage de ce choix réside notamment dans la protection des biens immobiliers, ses avantages fiscaux et le démembrement facilité des parts sociales.

Il existe également la forme particulière du viager. Ce dispositif a pour objectif de transformer une partie ou la totalité du prix en rente annuelle viagère au profit du vendeur. Cette somme fait souvent office de complément de retraite, tout en permettant à l’acquéreur de se constituer son patrimoine immobilier. Il existe trois types de viager :

• Le viager occupé (le plus courant) : le propriétaire vend son bien tout en conservant son droit d’usage ;
• Le viager libre : l’acheteur peut utiliser immédiatement le bien ;
• La vente à terme : le vendeur occupe le bien pendant une durée déterminée ou le libère le jour de la signature de l’acte de vente.

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