Définition de la valeur
Selon Maurice Allais, sur un marché parfait, la valeur économique du bien est la valeur actuelle de ses profits futurs.
Cette définition présente l’inconvénient de s’appliquer à un marché parfait alors que le marché immobilier n’est pas un marché de concurrence parfaite. Un marché parfait suppose en effet :
- des bien nombreux et fongibles
- de nombreux acquéreurs
- de nombreux vendeurs
- une information complète et immédiate des acheteurs et vendeurs
Dans une approche plus pratique, la valeur correspond à l’appréciation portée par un "sachant reconnu" sur le prix pouvant normalement être obtenu de la vente d’un objet qui ne lui appartient pas et qu’il ne convoite pas.
La valeur n’est pas nécessairement égale au prix constaté. Ce dernier peut être :
élevé : prix de convenance
ou faible : prix de “nécessité” (nécessité de vendre)
voire normal : il correspond à la valeur.
Valeur vénale (ou valeur de marché)
Au sens originel du terme, il s’agit de la valeur à laquelle un bien peut normalement se vendre. Autrement dit, c’est le prix normal que le propriétaire aurait pu obtenir de son bien en cas de cession intervenant dans des conditions normales et abstraction faire de toute valeur de convenance pour l’acquéreur.
C’est la valeur vénale que doivent rechercher les experts.
La mesure de cette valeur vénale résulte d’une comparaison qui peut être directe ou indirecte (méthode dite par le revenu). Mais en pratique, l’expert se heurte :
à la difficulté de trouver des points de comparaison pertinents
au risque d’évaluer trop bas quand les prix montent et trop haut quand les prix baissent, car les points de comparaison sont obligatoirement des ventes passées
à une rigueur qui lui demande de se tenir à l’écart des phénomènes d’anticipation
Relativité de la notion de valeur
Relativité dans le temps
Une estimation est toujours datée. En fait, l’expert doit indiquer une valeur à un moment donné.
Relativité dans l’espace
La même maison dans une commune et dans une autre n’a pas la même valeur, mais certains biens relèvent d’un marché non local mais régional (terres agricoles), voire national (certains châteaux).
Les facteurs de la valeur
La situation
La situation de l’immeuble est parfois considérée comme le facteur de la valeur le plus important, au motif qu’un immeuble ne se déplace pas alors qu’un immeuble en mauvais état ou mal loué peut se rénover ou se libérer.
Le terrain
Il constitue à l’évidence la caractéristique essentielle du bien immobilier, même si sa matérialité est parfois occultée, dans le cas de copropriété et de droits en volume.
Les éléments suivants doivent être pris en considération :
- La configuration
- Le relief
- Le sous-sol
- Les éléments d’équipement
- L’encombrement
- Charge foncière
Les constructions
L’évaluation en valeur marchande des immeubles bâtis implique l’analyse de l’état des constructions, la connaissance des méthodes d’appréciation du prix de revient et des travaux les plus courants.
Les principaux aspects concourant à la détermination de la valeur vénale du bâtî sont les suivants :
- Architecture et gros oeuvre (fondations, système porteur, remplissage, charpente, couverture)
- Second oeuvre (cloisonnement, sols, menuiseries, vitrerie)
- Equipements
- Diagnostics techniques (solidité de l’édifice, étanchéité)
Principes et méthodes d’estimation
L’estimation par comparaison
La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état de situation, dits “références” ou “comparables”.
- Principe
Dans un lotissement, tous les lots entre 500 et 600 m2, et plusieurs d’entre eux se sont vendus à 40 000 €, ou à des prix très proches. Il peut être légitime de dire que, par comparaison avec les ventes constatées, la valeur vénale d’un lot à estimer est de 40 000 €.
Il sera néanmoins difficile d’appliquer la même approche pour l’estimation d’un appartement, car on ne trouvera en général pas suffisamment de références de ventes réellement semblables, tant en terme de localisation que de consistance et d’état.
On résout la difficulté en faisant non plus une comparaison directe, mais en passant par l’intermédiaire d’une unité de mesure. C’est d’ailleurs bien cette notion qui est présente à l’esprit des acquéreurs, des vendeurs ou de la presse généraliste lorsqu’ils font référence ç une valeur de marché, à un moment donné, autour de x € le m2 habitable. Le passage par une unité de mesure pour estimer un bien immobilier par comparaison ne résout cependant qu’une petite partie des problèmes posés à l’expert.
Il lui faut : recueillir des comparables ; analyser ces ventes concernant des biens plus ou moins comparables au regard de tous les facteurs de la valeur, y compris en termes de surface (ainsi, l’utilisation de prix au m2 habitable constaté lors de la vente de studios et de deux-pièces pour l’estimation d’un grand appartement familial conduira, vraisemblablement, à des erreurs).
En pratique, l’estimation par comparaison se réduit à résoudre l’équation suivante : V = n x v
Avec :
V : estimation recherchée
n : nombre d’unités de mesure du bien à estimer (exemple : surface en m2 habitable)
v : valeur de l’unité de mesure telle qu’elle résulte de l’analyse du marché
- La pondération en valeur vénale
Prenons un exemple : dans une banlieue très homogène, les appartements de 5 pièces principales et 100 m2 habitables se vendent régulièrement, avec leur petite cave, autour de 200 000 € soit 2 000 €/m2 habitable.
Certains appartements de surface identique mais disposant d’une loggia de 16 m2 se vendent 216 000 €, toutes autres choses égales par ailleurs. On peut dire que le loggia de 16 m2 apporte une plus-value de 16 000 €, c’est-à-dire de 1 000 €/m2 de loggia, ou encore une plus-value équivalente à 8 m2 d’appartement.
Si l’on doit estimer un tel appartement avec loggia, on pourra considérer que la loggia est équivalente en valeur à 8 m2 et retenir une surface utile pondérée de : 100 (0,5 x 16) = 108 m2.
Par référence au marché, on retiendra une valeur unitaire de 2 000 €/m2 conduisant à l’estimation suivante : V = 108 x 2 000 € = 216 000 €.
D’où le principe de pondération en valeur vénale utilisée par les experts : affecter aux annexes ou aux parties de locaux ne répondant pas à la définition de la superficie habitable un coefficient fonction de leur utilité relative qui conditionne la valeur vénale.
C’est donc par rapport à des locaux affectés par définition du coefficient 1 que l’on effectue la pondération.
Le principe ci-dessus énoncé exclut toute martingale telle que : les balcons se pondèrent 0,5.
Dans la pratique, on préférera procéder à une estimation directe des annexes qui peuvent être négociés séparément (parking, box, chambre de service…), par référence au marché catégoriel, plutôt que de les pondérer.
- Analyse
Il est tentant d’essayer de recenser et de quantifier tous les facteurs qui peuvent avoir une incidence sur la valeur. Pour un appartement, ce serait, non limitativement :
- la situation (ville, quartier, cote de la rue, existence ou non de nuisances…)
- l’orientation
- la vue
- la qualité architecturale
- la nature des matériaux de construction
- l’état
- l’équipement de l’immeuble
- la surface
- le nombre de pièces principale
- les éléments de confort
- la qualité de la distribution
- l’existence d’annexes (caves, garages, chambres de service, balcons, loggias)
Mais comme il est pratiquement impossible de recenser et surtout de quantifier tous les facteurs de la valeur, une telle analyse multicritère ne peut être réalisée que sur les principaux d’entre eux. Il en résulte que cette approche mathématique ne peut prétendre donner qu’un ordre de grandeur de la valeur, avec d’autant plus de probabilité de succès qu’il s’agira d’un bien classique, relevant d’un large marché : la machine n’est pas prête de remplacer le bon expert.
- Limites de l’estimation par comparaison
L’hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas de définir à chaque instant un “cours” applicable.
A cette hétérogénéité évidente s’ajoutent :
- des marchés souvent étroits limitant le nombre de points de comparaison disponibles
- une méconnaissance ou, du moins, une grande difficulté à avoir connaissance des transactions, la publicité foncière étant loin d’être assurée, même si l’existence des fichiers des notaires et de Patrim a amélioré les choses. Il reste cependant un halo d’imprécision autour des données de ces fichiers qui prennent pour prix les valeurs taxables, avec commission d’agence si elle due par le vendeur et sans commission autrement.
- la nécessité de connaître la consistance exacte (surface), l’état, le confort, les conditions d’occupation… d’un point de vue de comparaison pour qu’il soit pleinement exploitable.
des comportements individuels de nature à perturber le fonctionnement des marchés ou la connaissance que l’expert peut en avoir : facteurs de convenance, dissimulation de prix, voire parfois surévaluation (pour obtenir un financement).
L’application de la méthode d’estimation par comparaison impose de disposer d’un certain nombre de points de comparaison résultant de transactions effectivement conclues et sincères, ce qui revient à écarter, en particulier, les offres de vente ou d’achat non suivies d’une transaction, les mutations à titre amiable et non onéreux, et celles pour lesquelles les circonstances particulières peuvent avoir faussé le résultat (dissimulation d’une partie du prix, achat de convenance…).
La précision de l’estimation sera d’autant meilleure que les termes de comparaison seront nombreux et présenteront des caractéristiques proches du bien à estimer. L’application rigoureuse de la méthode d’estimation par comparaison implique donc une excellente connaissance du bien à estimer, pour en apprécier tous les facteurs de la valeur. Elle nécessite donc d’avoir procédé à une visite intérieure des biens. N’appelons donc pas “expertise immobilière” d’autres types d’intervention tels qu’avis de valeur sur dossier, calcul de la valeur probable à partir de l’interrogation d’une base de données ou conclusion d’un fichier…
L’estimation par capitalisation du revenu
- Formule
La méthode est fondée sur le constat que la valeur d’un bien est en relation avec le revenu qu’il procure ou qu’il peut procurer.
Cette relation s’exprime par la formule suivante : V = R/t
V est la valeur vénale ou l’estimation que recherche l’expert.
R est le revenu.
t est le taux de capitalisation.
Le taux de capitalisation se définit comme le rapport entre le revenu d'un immeuble et sa valeur vénale : t = R/V
Lorsqu'un immeuble a fait l'objet d'une transaction, ce n'est plus à la valeur vénale que l'on fait référence mais au pirix P constaté. Alors : t = R/P
- Taux
Selon que l'on utilise un taux de capitalisation ou un taux de rendement, la formule V=R/t donne une estimation hors frais ou frais compris.
Le loyer, hors taxes et charges locatives, constitue le revenu brut de l'immeuble. Il faut, bien évidemment, prendre en compte la vacance : la vacance temporaire ne nécessite pas de correction, tant qu'elle n'est pas significative ; la vacance prolongée (ou susceptible de l'être) impose l'évaluation de ses conséquences sur les revenus et les charges ; la vacance structurelle conduit à définir un taux de vavance structurelle réduisant l'assiette du revenu à capitaliser.
Le revenu net est ce qui reste au propriétaire après paiement des charges non remboursés par le locataire.
Il semble plus rigoureux de travailler sur le revenu net d'immeuble plutôt que sur son revenu brut. C'est d'ailleurs l'approche que l'on a lorsque l'on emploie la méthode d'estimation par actualisation des cash-flows.
Le taux se détermine par comparaison. En effet, c'est parce que plusieurs immeubles aux caractéristiques voisines se sont vendus à des prix faisant apparaître un taux voisin, par exemple 7,5%, que l'expert appliquera au revenu un taux de 7,5%, pour déterminer la valeur.
En d'autres termes, le taux se détermine par analyse de marché et non en appliquant des baèremes ou moyennes, et encore moins en faisant référence aux taux d'intérêt. Il suffit de constater que les taux sont très différents selon la nature du bien immobilier (appartement et bureau, par exemple) et la situation (Pais et province, centre-ville et périphérie) pour prendre conscience de la différence entre taux de capitalisation (ou de rendement) et taux d'intérêt.
- Capitalisation
On distingue le taux de capitalisation brut, rapport entre le revenu annuuel et le prix (ou la valeur vénale) ; et le taux de capitalisation net, rapport entre le revenu annuel net (revenu brut diminué des charges supportées par le propriétaire) et le prix (ou la valeur vénale).
Le taux de capitalisation est une approche de vendeur, comparant le revenu de son immeuble à la somme qu'il pourrait encaisser s'il le vendait. Ce sera généralement l'approche de l'expert pour l'estimation de l'immobilier d'habitation.
- Rendement
Le taux de rendement (brut ou net) Tr est le rapport entre le revenu (brut ou net) et le prix de revient incluant les frais : Tr = revenu (brut ou net) / prix + frais de mutation
Le taux de rendement est le plus utilisé en immobilier d'entreprise. Il permet de déterminer une valeur (ou une estimationà droits compris. Estimation (droits compris) = Revenu/Tr
On passe à l'estimation hors droits, qui est la valeur que l'on demande à l'expert, en soustrayant le montant prévisible des frais et droits éventuellement forfaitisé, variable selon le régime fiscal de la vente (TVA ou droits d'enregistrement).
Si les droits sont forfaitisés à 6,9%, on écrit : estimation (hors droits) = Estimations (droits compris) / 1,069
L’estimation par actualisation des cash-flows
La méthode repose sur le principe que, pour un investisseur, le coût d'un investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu'il peut en espérer. Elle s'applique donc à l'estimation d'immeubles de rapport (ou susceptibles d'être loués), qu'il s'agisse d'immobilier de bureaux ou d'habitation.
La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des revenus nets attendus par l'investisseur ou, plutôt, des financiers attendus, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention.
Cette méthode est d'autant plus pertinente que le futur est prévisible (stabilité du locataire notamment).