Qu’est-ce que la garantie d’éviction lors d’une vente immobilière ?
Lorsqu'une une personne physique ou morale accquiert un bien, le vendeur est dans l’obligation de garantir la tranquillité de la jouissance dudit bien.
Qu’est-ce que la garantie d’éviction ?
Elle correspond à une garantie légale visant la protection de l’acquéreur d’un bien immobilier.
Définie par les articles 1625 et suivants du Code civil, la garantie d’éviction renvoie à l’obligation du vendeur de permettre une entrée en possession tranquille et une jouissance paisible du bien acquis.
En conséquence, l’acquéreur ne peut souffrir d’une privation, totale ou partielle, de la propriété du bien ou de sa jouissance. Le vendeur doit également s’assurer qu’aucune charge ou servitude non déclarée lors de la transaction immobilière n’impacte la jouissance du bien.
L’existence réelle d’une éviction : condition préalable à la garantie
Pour que l’acquéreur puisse faire prévaloir la garantie d’éviction, le trouble doit être véritablement constaté. Deux catégories d’éviction peuvent alors être relevées. En effet le trouble subi peut être causé par le vendeur lui-même ou par un tiers.
L’éviction du fait personnel
Elle renvoie aux troubles de jouissance causés par le vendeur.
Parmi les situations qui peuvent emporter la mise en œuvre de cette garantie figurent les actes de concurrence effectués par le vendeur d’un fonds de commerce.
La double vente (deux ventes successives) du même bien immobilier, alors que le premier acquéreur détient un acte authentique prouvant son droit de propriété, peut également conduire à sa mise en œuvre. Le premier acquéreur est alors en mesure de faire jouer sa garantie d’éviction pour éviter d’être dépossédé du bien.
La garantie du fait de tiers
Elle renvoie aux troubles de jouissance causés par des tiers à la transaction immobilière.
Ces tiers peuvent avoir des droits sur le bien immobilier non évoqués par le vendeur. Dans ce cas, la négligence ou la mauvaise foi sont retenus et la garantie d’éviction peut être mise en œuvre.
Situations dans lesquelles faire jouer la garantie d’éviction
La mise en œuvre de la garantie suppose un trouble réel. Elle ne peut faire suite à une simple crainte de la part du nouveau propriétaire.
L’article 1628 du Code civil dispose que le vendeur doit respecter la garantie d’éviction lorsque le trouble est personnel. L’article 1629 du Code civil précise que le vendeur doit restituer le prix à l’acheteur en cas de danger de possession, à moins qu’il puisse prouver que l’acquéreur le connaissait et qu’il décide de finaliser la transaction à ses risques et périls.
Mise en œuvre de la garantie d’éviction
Lorsque le propriétaire constate un trouble à la jouissance paisible du bien acquis, il est tenu d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur en exposant la situation. À cette occasion, il doit demander au vendeur de respecter ses engagements.
Les effets de la garantie d’éviction
Si l’acquéreur est finalement évincé, il est en droit de réclamer la restitution du prix de vente ainsi que les fruits issus de l’utilisation du bien. De plus, il peut demander le versement de dommages et intérêts si les conditions de la responsabilité délictuelle sont réunies (fait générateur, préjudice, lien de causalité). Le vendeur reverse le prix du bien au moment de la vente, même si la valeur a diminué. Il peut même être réhaussé si des améliorations et transformations ont été apportées par l’acquéreur et que la valeur a augmenté.
Les effets en cas d’éviction partielle
Lorsque l’éviction est partielle, l’acheteur peut demander une résiliation de la vente. Il pourra obtenir gain de cause s’il parvient à démontrer qu’il n’aurait pas acheté le bien immobilier s’il avait été au courant de la situation. Si la résiliation n’est pas possible, il sera indemnisé (dommages et intérêts).
Les effets de la garantie d’éviction en cas d’aménagement conventionnel
La garantie d'éviction n'est pas d'ordre public. Il est donc possible d'en étendre ou d'en limiter l'étendue. Toutefois, même si l'acheteur a accepté une clause de non garantie d'éviction, le vendeur demeure tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel.