Comment faire une proposition d’achat de murs commerciaux ?
Pour comprendre la démarche à adopter pour un achat de murs commerciaux, il convient de se pencher sur la notion de commercialité appliquée au domaine de l’immobilier. Comment se passe un changement d’usage pour un bien immobilier ? Quelles sont les étapes à suivre pour racheter une commercialité ? Comment intervient la notion de compensation dans le processus de changement d’usage d’un bâtiment ?
Destination et usage d’un bien : des notions avant tout juridiques
Dans les grandes villes et plus particulièrement dans la capitale, la tension immobilière est forte. Cela signifie que la demande est bien plus élevée que l’offre. A Paris, le parc immobilier actuel ne peut couvrir l’ensemble des demandes des futurs acquéreurs.
Dans ce contexte, le changement d’usage ou de destination d’un bien immobilier permet de libérer des biens a priori commerciaux pour un usage résidentiel. L’inverse est également possible, les entreprises rencontrent également des difficultés pour trouver des locaux pour accueillir leurs collaborateurs.
Il est à noter que les notions d’usage d’habitation, d’une part, et d’usage “autre que l’habitation” d’autre part ne sont que des notions administratives inscrites dans le Code de la Construction et de l’Habitation et utilisées pour simplifier les 5 destinations de bien inscrites dans le Code de l’Urbanisme :
• Exploitation agricole et forestière.
• Habitation.
• Commerce et activités de service.
• Équipement d’intérêt collectif et services publics.
• Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire.
En somme, les notions de destination et d’usage d’un bien immobilier sont essentielles pour ancrer toute transformation de l’un ou de l’autre dans un cadre réglementaire. Ainsi, tous les changements opérés pour faire passer un bien de l’habitation à l’usage commercial ou inversement sont encadrés par l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.
La notion de commercialité
Ce que l’on nomme commercialité est l’un des cas dans lesquels l’usage d’un bien est modifié pour accueillir une activité professionnelle. La notion de commercialité intervient lorsque le bien immobilier est transformé définitivement pour devenir un local commercial.
Dans le cas d’un changement d’usage en commercialité, le propriétaire du bien doit fournir une compensation. La définition d’une opération de compensation est détaillée dans la partie suivante.
Autrement, deux autres types d’autorisations peuvent être fournies au propriétaire d’un bien souhaitant en changer la destination :
• le changement d’usage mixte : dans ce cas, l’activité professionnelle est exercée dans la résidence principale du commerçant. Aucune opération de compensation n’est alors à fournir.
• le changement d’usage à titre personnel : dans ce cas, le changement d’usage a lieu pour une durée déterminée à l’avance. Le local d’habitation adopte l’usage commercial de manière non définitive, et ce sur toute la durée de l’activité commerciale de l'acquéreur. Le bien peut facilement retrouver sa première destination d’usage en cas de changement de propriétaire.
Notions de rachat de commercialité et d’opérations de compensation
Comme indiqué plus haut, la cession de commercialité désigne le fait de transformer un bien immobilier à usage résidentiel en un local commercial. Ce processus est soumis à une autorisation de la mairie de la commune dans laquelle est situé le bâtiment. Aussi, le propriétaire doit se soumettre à une opération de compensation.
Opération de compensation : de quoi s’agit-il ?
A Paris comme dans certaines autres zones géographiques où la tension immobilière est très forte, la compensation consiste à maintenir un équilibre satisfaisant entre l’offre et la demande en intervertissant les destinations et usages de deux biens immobiliers différents.
Cela signifie que si vous souhaitez acheter des murs commerciaux pour les transformer en un appartement d’habitation, il vous faudra également acquérir un titre de compensation et le transformer en local commercial ou en bureaux. Autre possibilité : changer l’usage d’un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire.
En résumé, la compensation peut avoir lieu soit :
• en proposant des biens à usage “autre que l’habitation” pour une transformation en habitation.
• via un rachat de commercialité (aussi appelé titre de compensation) auprès d’un tiers. La surface de commercialité est alors transférée d’un bien immobilier à l’autre grâce à la transaction de leurs propriétaires.
Combien coûte un rachat de commercialité ?
Le rachat de commercialité consiste à acheter des murs commerciaux sans nécessairement acquérir le bien immobilier en lui-même. Par conséquent, l’opération peut s’avérer bénéfique pour les propriétaires de locaux commerciaux, parisiens notamment. En effet, si des acquéreurs sont intéressés par le rachat de commercialité, le propriétaire du local commercial perçoit une indemnité correspondant au changement de destination.
A Paris, le prix d’un rachat de commercialité dépend très directement du secteur géographique du bien et plus particulièrement de l’arrondissement dans lequel il est situé. La fourchette des prix de rachat de commercialité a une grande marge d’oscillation, entre 400 €/m2 dans les 19ème et 20ème arrondissements, contre 5000 €/m2 dans le 8ème arrondissement.
Rachat de commercialité : 5 étapes à suivre
Etape n°1 : Sélectionner votre bien de compensation
Si vous disposez déjà d’un bien immobilier à faire entrer en compensation avec celui dont vous souhaitez changer l’usage, cette étape ne vous concerne pas. Cependant, dans la majorité des cas, le nouvel acquéreur doit réaliser un transfert de destination entre 2 biens immobiliers. A Paris, le bien de compensation doit répondre à quelques critères :
• Avoir un usage défini comme “autre que celui d’habitation”.
• Correspondre à une unité de logement.
• Réunir les mêmes caractéristiques (surface, localisation, niveau de qualité) que l’autre bien.
• Ne pas faire l’objet d’une concomitance, c’est-à-dire être revenu à un usage d’habitation au cours de la formulation de la demande.
Etape n°2 : Déposer la demande de changement de destination
Le changement de destination d’un bien immobilier doit avoir été validé par la Direction de l’Urbanisme de la commune dans laquelle il est situé, qui délivre au propriétaire une attestation de changement de destination. Cette attestation doit être jointe au dossier de demande.
Etape n°3 : Constituer le dossier de demande de changement d’usage
La constitution du dossier de demande de changement d’usage ou de destination doit être accompagnée d’un ensemble de pièces justificatives. Pour un transfert d’usage ayant lieu à Paris, il vous faut envoyer ce dossier au Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH).
Etape n°4 : Patienter durant l’instruction de votre demande de changement d’usage
Les agents de la commune en charge d’instruire votre demande doivent visiter les 2 biens afin de vérifier que tous deux entrent dans les critères de compensation. Par la suite, la commune statue sur une décision provisoire dans un délai de 2 mois.
Etape n°5 : La délivrance de l’accord définitif par la mairie
Une fois que les travaux nécessaires à la transformation du bien à usage habitationnel en local commercial (ou inversement) soient terminés, le changement d’usage peut alors être effectif.
L’accord définitif intervient donc une fois que vous remettez à la mairie une Déclaration d’Attestation d’Achèvement et de Conformité des Travaux (DAACT) et qu’une dernière visite est réalisée dans les deux biens.