Pour comprendre la démarche à adopter pour un achat de murs commerciaux, il convient de se pencher sur la notion de commercialité appliquée au domaine de l’immobilier. Comment se passe un changement d’usage pour un bien immobilier ? Quelles sont les étapes à suivre pour racheter une commercialité ? Comment intervient la notion de compensation dans le processus de changement d’usage d’un bâtiment ?
Dans les grandes villes et plus particulièrement dans la capitale, la tension immobilière est forte. Cela signifie que la demande est bien plus élevée que l’offre. A Paris, le parc immobilier actuel ne peut couvrir l’ensemble des demandes des futurs acquéreurs.
Dans ce contexte, le changement d’usage ou de destination d’un bien immobilier permet de libérer des biens a priori commerciaux pour un usage résidentiel. L’inverse est également possible, les entreprises rencontrent également des difficultés pour trouver des locaux pour accueillir leurs collaborateurs.
Il est à noter que les notions d’usage d’habitation, d’une part, et d’usage “autre que l’habitation” d’autre part ne sont que des notions administratives inscrites dans le Code de la Construction et de l’Habitation et utilisées pour simplifier les 5 destinations de bien inscrites dans le Code de l’Urbanisme :
En somme, les notions de destination et d’usage d’un bien immobilier sont essentielles pour ancrer toute transformation de l’un ou de l’autre dans un cadre réglementaire. Ainsi, tous les changements opérés pour faire passer un bien de l’habitation à l’usage commercial ou inversement sont encadrés par l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Ce que l’on nomme commercialité est l’un des cas dans lesquels l’usage d’un bien est modifié pour accueillir une activité professionnelle. La notion de commercialité intervient lorsque le bien immobilier est transformé définitivement pour devenir un local commercial.
Dans le cas d’un changement d’usage en commercialité, le propriétaire du bien doit fournir une compensation. La définition d’une opération de compensation est détaillée dans la partie suivante.
Autrement, deux autres types d’autorisations peuvent être fournies au propriétaire d’un bien souhaitant en changer la destination :
Comme indiqué plus haut, la cession de commercialité désigne le fait de transformer un bien immobilier à usage résidentiel en un local commercial. Ce processus est soumis à une autorisation de la mairie de la commune dans laquelle est situé le bâtiment. Aussi, le propriétaire doit se soumettre à une opération de compensation.
A Paris comme dans certaines autres zones géographiques où la tension immobilière est très forte, la compensation consiste à maintenir un équilibre satisfaisant entre l’offre et la demande en intervertissant les destinations et usages de deux biens immobiliers différents.
Cela signifie que si vous souhaitez acheter des murs commerciaux pour les transformer en un appartement d’habitation, il vous faudra également acquérir un titre de compensation et le transformer en local commercial ou en bureaux. Autre possibilité : changer l’usage d’un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire.
En résumé, la compensation peut avoir lieu soit :
Le rachat de commercialité consiste à acheter des murs commerciaux sans nécessairement acquérir le bien immobilier en lui-même. Par conséquent, l’opération peut s’avérer bénéfique pour les propriétaires de locaux commerciaux, parisiens notamment. En effet, si des acquéreurs sont intéressés par le rachat de commercialité, le propriétaire du local commercial perçoit une indemnité correspondant au changement de destination.
A Paris, le prix d’un rachat de commercialité dépend très directement du secteur géographique du bien et plus particulièrement de l’arrondissement dans lequel il est situé. La fourchette des prix de rachat de commercialité a une grande marge d’oscillation, entre 400 €/m2 dans les 19ème et 20ème arrondissements, contre 5000 €/m2 dans le 8ème arrondissement.
Si vous disposez déjà d’un bien immobilier à faire entrer en compensation avec celui dont vous souhaitez changer l’usage, cette étape ne vous concerne pas. Cependant, dans la majorité des cas, le nouvel acquéreur doit réaliser un transfert de destination entre 2 biens immobiliers. A Paris, le bien de compensation doit répondre à quelques critères :
Le changement de destination d’un bien immobilier doit avoir été validé par la Direction de l’Urbanisme de la commune dans laquelle il est situé, qui délivre au propriétaire une attestation de changement de destination. Cette attestation doit être jointe au dossier de demande.
La constitution du dossier de demande de changement d’usage ou de destination doit être accompagnée d’un ensemble de pièces justificatives. Pour un transfert d’usage ayant lieu à Paris, il vous faut envoyer ce dossier au Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH).
Les agents de la commune en charge d’instruire votre demande doivent visiter les 2 biens afin de vérifier que tous deux entrent dans les critères de compensation. Par la suite, la commune statue sur une décision provisoire dans un délai de 2 mois.
Une fois que les travaux nécessaires à la transformation du bien à usage habitationnel en local commercial (ou inversement) soient terminés, le changement d’usage peut alors être effectif.
L’accord définitif intervient donc une fois que vous remettez à la mairie une Déclaration d’Attestation d’Achèvement et de Conformité des Travaux (DAACT) et qu’une dernière visite est réalisée dans les deux biens.