Le diagnostic immobilier sur l’état des risques et pollutions est un document officiel, annexé au compromis de vente ou bien au contrat de bail. Toute personne souhaitant vendre son bien situé dans une zone à risque ou le proposer à la location doit fournir un diagnostic ERNMT. L’objectif sous-jacent à cette obligation est la réduction de tous les dangers potentiels qui sont liés au bien immobilier.
Que contient un diagnostic ERNMT ? Comment le mettre en œuvre ? Quels sont les dangers analysés au cours de la démarche d’évaluation des risques ? Pourquoi réaliser un diagnostic ERNT ?
Le diagnostic ERNMT, qu'est-ce que c'est ?
Le diagnostic ERNMT fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires, aussi bien dans le cadre d’une vente immobilière que dans celui d’une location. Le diagnostic immobilier doit toujours être annexé :
• pour une location : au contrat de bail locatif
• pour une vente : au compromis de vente
Le rôle du diagnostic ERNMT est l’identification des différents risques environnementaux et de pollution liés au logement et à son terrain. Le diagnostic ERNMT est conçu pour protéger le futur acquéreur ou locataire du bien en le renseignant sur son environnement.
Depuis août 2018, le diagnostic ERNMT est aussi appelé diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollutions). Cependant, les deux dénominations sont aujourd’hui utilisées pour désigner le même document.
Auparavant, ce même diagnostic s’est appelé ERNMT (Etat des Risques Naturels et Technologiques) et ERSIS (Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols).
Pour quelles raisons réaliser un diagnostic ERNMT ?
Un diagnostic de type ERNMT est avant tout réalisé pour informer le prochain occupant d’un bien immobilier sur ses risques environnementaux et de pollutions. Il est obligatoire dans toutes les zones géographiques qui présentent des risques territoriaux spécifiques :
• risques sismiques.
• risques d’inondations.
• risques de glissements et de mouvements de terrain.
• risques nucléaires et industriels (lorsque le bien est situé à proximité de zones d’activités).
Hormis le critère de “zone à risque” le diagnostic ERNMT est obligatoire dans le cadre de la vente ou de la location de tous les types de logements :
• maisons individuelles ;
• appartements ;
• dépendances ;
• locaux commerciaux ;
• locaux professionnels de type industriel ou agricole.
Dans le cas d’une vente immobilière, le diagnostic ERNMT vient compléter le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé à la promesse de vente.
Qui est concerné par le diagnostic ERNMT ?
Par définition, tous les bailleurs et propriétaires qui vendent ou louent un bien dans une commune ayant émis un Plan de Prévention des Risques (PPR) sont concernés par le diagnostic ERNMT.
Aussi, les communes soumises à une zone de sismicité ont besoin du diagnostic ERNMT pour évaluer les risques liés aux spécificités du terrain. Ces communes sont listées par le préfet du département dans lequel elles se situent et font l’objet d’un arrêté préfectoral. Cet arrêté est consultable en mairie ou en préfecture.
De son côté, le PPR est un document officiel produit par l’Etat et les communes pour identifier et mettre en avant les risques encourus par une population et ses infrastructures dans une zone géographique en particulier.
Plus précisément, les risques et pollutions détaillés dans le PPR sont listés par le préfet rattaché à chaque commune. Par conséquent, 3 types de plans de prévention des risques existent :
• le PPRN : Plan de Prévention des Risques Naturels ;
• le PPRT : Plan de Prévention des Risques Technologiques ;
• le PPRM : Plan de Prévention des Risques Miniers.
Les points d’analyse du diagnostic ERNMT
Tout diagnostic ERNMT prend en compte différentes catégories de dangers. Ces risques sont classés à l’intérieur même du document. Chacun d’entre eux est présenté ci-dessous.
Les risques naturels
La catégorie “risques naturels” du diagnostic ERNMT prend en compte l’ensemble des dangers d’origine naturelle auxquels la population est exposée. Il s’agit généralement d’événements classés comme catastrophes naturelles, par exemple :
• des canicules ;
• des feux de forêt ;
• des avalanches ;
• des mouvements de terrain ;
• des inondations ;
• des séismes ou éruptions volcaniques ;
• des tempêtes, ouragans, cyclones, raz-de-marée.
Les risques miniers
Ces risques sont spécifiques aux cavités souterraines artificielles résultant d’une activité humaine, généralement abandonnées et qui présentent un risque d’effondrement (marnières).
Les risques miniers font l’objet d’un plan de prévention des risques particulier : le PPRM (Plan de Prévention des Risques Miniers). Le rôle de ce document est de définir des zones de précaution et d’orienter les occupants des biens immobiliers à proximité de ces zones de danger en leur indiquant une liste de mesures de prévention.