Clause selon laquelle la signature d’un contrat dépend de la réalisation d’un ou plusieurs évènement(s) que l’on définit au préalable. De fait, la condition suspensive trouve à s'appliquer dans le domaine immobilier, en particulier lors de l'obtention d’un prêt par l’acquéreur.
Lorsqu’un engagement est passé entre deux parties et matérialisé par un contrat, certaines obligations sont immédiates (elles prennent effet dès la signature), tandis que d’autres sont conditionnelles (elles sont soumises à un événement appelé “condition suspensive”).
Quand une obligation conditionnelle est formulée dans le cadre d'un avant-contrat, cela signifie que la réalisation du contrat qu'il anticipe dépend de la réalisation de ladite condition. Le terme de “condition suspensive” signifie que la condition est en mesure de suspendre la valeur du contrat si elle n’est pas respectée. L’obligation est alors anéantie rétroactivement.
Lorsque la condition suspensive se réalise, le contrat est rendu parfait et exécutoire. L’article 1304 du Code Civil indique à ce sujet que “la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple”.
Généralement, une condition suspensive se matérialise par un événement futur important. Par exemple, dans le cadre d’un contrat d’acquisition immobilière : si l’acquéreur obtient la validation de son prêt auprès d’un organisme bancaire, alors la vente a lieu.
Comment fonctionne une condition suspensive ?
Pour tirer avantage d’une condition suspensive dans le cadre d’une relation contractuelle, il faut prendre en compte quelques pré-requis.
En premier lieu, la condition suspensive doit être validée en amont par les deux parties (une condition posée par une seule des parties est considérée comme une condition potestative).
De plus, la loi définit une obligation de bonne foi pour les deux parties au contrat. Cela signifie que les deux co-contractants doivent démontrer une réelle volonté à rendre le contrat exécutoire.
Enfin, la condition suspensive doit être licite, c’est-à-dire entrer dans le cadre de la légalité, et ne pas porter atteinte aux bonnes mœurs.
Comment formuler une condition suspensive ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, les éventuelles conditions suspensives doivent pouvoir être formulées de manière à être lisibles par les deux parties. Généralement, elles s’intègrent dans le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente.
Les conditions suspensives de vente sont majoritairement rédigées à l’initiative de l'acquéreur. Ce dernier est généralement en charge de leur mise en place. Cependant, elles doivent, au préalable, faire l’objet d’un dialogue entre les deux parties.
Lorsque le compromis de vente est mis en forme par un notaire, les conditions suspensives sont insérées au contrat de vente, la signature de ce dernier vaut alors accord pour chacune des obligations conditionnelles.
Toutes les conditions suspensives sont-elles obligatoires ?
Tous les acquéreurs ayant recours à un prêt immobilier pour financer leur achat sont concernés par la condition suspensive d'obtention dudit prêt et doivent donc l’intégrer à leur compromis de vente.
En outre, le droit de préemption (qui consiste à définir une priorité d’acquisition pour une certaine catégorie de personnes lorsqu’un bien immobilier est proposé à la vente) est aussi une condition suspensive obligatoire. A la différence de la condition d’obtention de prêt immobilier, celle-ci est implicite et ne nécessite donc pas d’être intégrée au compromis de vente.
Quelle est la durée de validité d'une condition suspensive ?
La condition suspensive la plus courante étant la condition d’obtention de prêt, la durée de validité minimale fixée pour toutes les conditions suspensives est d’un mois, à compter de la date de signature de la promesse de vente.
Généralement, en particulier en ce qui concerne le compromis de vente, le délai de validité de la condition suspensive varie entre 45 et 60 jours. En effet, ce dernier correspond au temps moyen pour obtenir une réponse à une demande de prêt bancaire.
Au moment de la mise en forme du compromis de vente, il est cependant conseillé de demander à rallonger le délai de la condition suspensive, afin de se protéger d’un éventuel retard dans le traitement de la demande de prêt. Dans tous les cas, chaque condition suspensive doit être accompagnée de la mention d’un délai légal.
Une fois que le délai associé à la condition suspensive est écoulé, la partie jugée responsable du non-respect de l’obligation conditionnelle peut être amenée à verser une contrepartie financière à son cocontractant. Contractuellement, ce montant représente généralement 10% du prix de vente. La loi lui accorde néanmoins un allongement de délai d’une durée de 8 jours afin de lui laisser la possibilité de justifier son retard.
Focus sur la condition suspensive de prêt
De fait, si l'acquéreur souhaite mobiliser sa condition suspensive pour annuler son engagement à acquérir un bien immobilier, il doit présenter les détails de son projet de financement, c’est-à-dire :
- le montant qu’il souhaite emprunter ;
- le montant de son apport personnel ;
- le taux d’intérêt en vigueur ;
- les échéances de remboursement proposées par la banque ou l’organisme de crédit.
Pour appuyer cette présentation, l’acquéreur qui se rétracte doit présenter le refus d’au moins trois banques ainsi que les raisons de ces refus. Dans le cas contraire, lorsqu’au moins un prêt est validé, la condition suspensive est alors valable : elle rend le contrat parfait et exécutoire, la vente devient alors définitive.
Bien fixer son taux de prêt pour protéger sa condition suspensive
Le taux d’emprunt est un élément qui doit toujours être mentionné dans le compromis de vente. Cette pratique permet notamment de protéger, voire de renforcer, la condition suspensive de prêt.
En effet, inscrire un taux plus bas que le taux d’emprunt immobilier moyen et actuel permet à l'acquéreur de se ménager une porte de sortie, et de se rétracter sans avoir à payer de contrepartie financière. Par exemple, si le taux généralement proposé par les banques se situe autour de 3,4 % du montant de l’emprunt (en fonction de la période au cours de laquelle la demande est formulée), alors il est judicieux d’inscrire dans la condition suspensive un taux maximal de 3,1 %. Ainsi, la probabilité qu’aucune banque n’accepte ce taux est relativement importante, et la condition suspensive devient alors facilement activable.
Cependant, le vendeur est aussi en droit de fixer le montant du taux minimal d’emprunt, en dessous duquel la condition suspensive ne peut pas fonctionner. De son côté, il a tout intérêt à élever le taux d’emprunt minimal afin de ne pas laisser une trop grande marge de manœuvre à l’acquéreur, et ainsi éviter sa rétractation.
Renoncement à une condition suspensive
Il est possible pour l'acquéreur de renoncer à une condition suspensive en indiquant expressément sa volonté, dans le compromis, de ne pas en profiter. Par la suite, lorsque le compromis de vente est transformé en acte authentique de vente, la mention de renoncement à la condition suspensive doit être recopiée.
En pratique, l’annulation de la condition suspensive de prêt reste un acte marginal. Il concerne les acquéreurs en mesure de financer leur achat au comptant, c’est-à-dire sans avoir recours à un emprunt immobilier.
Faire valoir une condition suspensive : la démarche
Lorsque la condition suspensive de prêt n’est pas réalisée, l'acquéreur et le notaire sont en droit de la faire valoir, c’est-à-dire de prouver sa non-réalisation. Et, par conséquent, l'absence de caractère exécutoire du contrat.
Pour faire valoir une condition suspensive d’obtention de prêt, il faut mettre en œuvre une démarche précise avant la signature de l’acte authentique de vente. Dans le cas où une clause du compromis de vente indique une date limite, c’est cette date en particulier qu’il convient de respecter.
La démarche pour faire valoir une condition suspensive dans le cadre d’une promesse de vente consiste à envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur du bien. L'acquéreur doit y joindre toutes les pièces justificatives utiles pour prouver la non réalisation de la clause suspensive.