Les propriétaires de locaux commerciaux sont soumis à une stricte réglementation sur les charges imputables aux locataires. La loi limite le périmètre des charges récupérables, et le bail commercial précise, via des clauses spécifiques, la répartition des charges.
Les charges récupérables, ou charges locatives, sont à vérifier au moment de la contractualisation entre un bailleur et un locataire. Elles désignent les charges que le locataire doit payer pour l’entretien et la gestion du bien loué et des espaces communs associés.
À l’inverse, les charges non récupérables restent à la charge exclusive du propriétaire, comme le remplacement d’une chaudière collective ou la mise à niveau du système électrique.
Les baux “triple net” sont des baux commerciaux où le locataire assume l’entière responsabilité du paiement des charges d’entretien et de gestion du local : assurances, entretien des communs, ainsi que les obligations fiscales comme la taxe foncière. En somme, dans le cadre d’un bail triple net, le bailleur n’a aucune dépense à sa charge.
Dans le cadre de la loi Pinel parue en 2014, les baux triple net ont disparu de l’administration immobilière française. Aujourd’hui, chaque bail commercial mentionne explicitement la liste des charges incombant au locataire. Cependant, les baux commerciaux ayant été conclus ou renouvelés avant la date du 5 novembre 2014 ne sont pas concernés par les dernières dispositions visant à mieux équilibrer les charges et le propriétaire et l’occupant-locataire du local professionnel.
Le bail commercial entre un locataire et un propriétaire doit inclure un inventaire complet et détaillé des éléments à entretenir dans le local professionnel, précisant clairement la répartition des dépenses entre l’occupant et le bailleur.
Généralement, la répartition entre les charges s’organise comme tel :
Ci-dessous, la liste des éléments (ainsi que leurs montants respectifs) mentionnés dans l’inventaire du contrat de bail :
Si un bail commercial compte plusieurs locataires qui se partagent les lieux, alors il doit préciser comment les charges sont réparties entre chaque personne morale ou physique. Le calcul de la charge de chaque colocataire dépend de la surface occupée individuellement, ce qui explique que tous ne contribuent pas de manière équivalente, notamment lors de travaux.
Comme mentionné précédemment, les charges de la responsabilité du locataire sont les dépenses courantes, directement liées à l’entretien du local professionnel. Dans le cas d’une colocation, chaque occupant participe au moment des frais d’entretien ou de réparation en fonction de la superficie qu’il utilise pour son activité professionnelle.
Plus précisément, les charges récupérables auprès du locataire sont les suivantes :
Par opposition aux charges récupérables auprès du locataire, la liste ci-dessous indique les charges imputables au bailleur. On parle alors de charges non récupérables.
En tant que bailleur, vous pouvez imputer certaines charges spécifiques au locataire en les mentionnant dans le contrat de bail commercial. Pour cela, ajoutez une clause précisant les conditions du paiement et la nature des charges.
Attention, l’attribution de charges a priori non dûes par le locataire doit faire l’objet d’une concertation objective en amont de la signature du bail. Bien que la signature implique un accord, le locataire est en droit de saisir la justice s’il estime qu’un trop grand nombre de charges financières lui reviennent.