Le bailleur est une personne physique ou morale (société, mutuelle, banque, ...) qui met à disposition un bien immobilier à un locataire. C'est généralement le propriétaire (ou son représentant) qui choisit de louer son bien, devenant alors un propriétaire-bailleur.
Il s'engage à respecter plusieurs obligations, comme celle de fournir un logement décent ou de transmettre certains documents en cours de bail. Le bailleur signe un contrat de bail avec le locataire qui dispose du bien pendant une durée déterminée, moyennant un loyer mensuel. Il peut choisir de le renouveler ou non en respectant un préavis de six mois. Si le logement en question est loué à des ménages modestes, on parle de bailleur social.
Le bailleur peut également être mandaté par un propriétaire. Une agence immobilière gérant des biens en location, par exemple, peut devenir son représentant légal. Il existe plusieurs types de bail :
Le bailleur n'est pas toujours le propriétaire du bien immobilier. Ces deux entités peuvent être distinctes, chacune ayant leur rôle bien définis. Dans ce cas, le contrat doit mentionner les deux noms et fonctions.
Un propriétaire, lui, devient bailleur uniquement en louant son logement via la signature d’un bail avec un locataire.
Comme l’énonce la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, plusieurs obligations légales incombent au bailleur. La loi :
Le bailleur a l’obligation de fournir un logement décent, c’est-à-dire un logement en bon état de fonctionnement (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). Pour cela, il lui faut répondre à cinq critères :
Pendant le contrat de bail, le bailleur doit réaliser les travaux d’entretien et de maintien du logement (réparations urgentes, toiture, parties communes). L'entretien courant reste à la charge du locataire (nettoyage des appareils, jardin, remplacement des prises et ampoules).
Le locataire doit être informé par courrier de la nature et des modalités d’exécution des travaux prévus. Il doit donner son accord si ces derniers ont lieu un week-end ou un jour férié, et peut demander une réduction de loyer s’ils excèdent une durée de 21 jours. Le locataire, quant à lui, doit informer le propriétaire si un dommage apparaît.
Le locataire doit éviter les nuisances sonores dans l'immeuble et le voisinage. Le logement nécessite une isolation acoustique adéquate. Si le bailleur est informé de troubles, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire pour exiger leur cessation, avec preuves si possible. En cas de persistance, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire.
Au moment de la signature du bail, ou de son renouvellement, le bailleur doit fournir un certain nombre de documents au locataire, tels qu’un état des lieux, un dossier de diagnostics techniques et un règlement de copropriété.
Pendant toute la durée de location, le bailleur a l’obligation de transmettre gratuitement, par courrier ou par mail, les quittances de loyers chaque mois à son locataire. Ce document détaille les sommes versées en distinguant le montant du loyer de celui des charges.