Le bail commercial désigne le contrat de location d’un bien à usage professionnel, dans lequel est exercée une activité commerciale. Contrairement aux baux d’habitation, un bail 3 6 9 est signé par les deux parties (le preneur et le bailleur) pour une durée minimum de 9 ans. Cependant, une clause permet au preneur commerçant de le résilier tous les 3 ans, lui offrant ainsi la possibilité de converser l’occupation sur le lieu d’exploitation de son fonds de commerce. En cas de rupture du bail commercial à l’initiative du bailleur, ce dernier devra verser une indemnité d’éviction à son locataire. Par conséquent, le bail commercial 3 6 9 est un type de contrat locatif construit pour protéger l’activité commerciale du preneur. Le statut protecteur des baux commerciaux de type 3 6 9 ne s’applique cependant que si les locaux abritent effectivement une activité commerciale (exploitation d’un fonds de commerce, ce qui implique l’existence d’une clientèle réelle, certaine et stable).
Mentions
Les informations indispensables devant figurer dans un bail commercial sont les suivantes : identité de chacune des parties ; type d’activité exercée dans le local (à noter que dans le cas où le locataire souhaiterait changer la nature de son activité, il devrait déposer une demande de déspécialisation auprès de son bailleur) ; montant du loyer et les modalités de son règlement ; conditions qui entourent le droit au renouvellement du bail ; durée globale du bail 3 6 9 ; mode de résiliation.
Pas-de-porte
Le pas-de-porte correspond au paiement d'un droit d'entrée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux. Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants. Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers. Il n'est pas remboursé à la fin du bail. Ce droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible. Le montant du pas de porte et les modalités de versement doivent être indiqués dans le bail. Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.
Fixation du loyer
Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause d'échelle mobile. La clause recette permet également l'augmentation du loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.
Révision du loyer
En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette. Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (bailleur) ou du locataire (preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas. La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants : entrée du locataire dans les locaux ; renouvellement d'un bail précédent ; prise d'effet de la précédente révision. La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu. La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus. La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice). Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer. La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants : indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ; indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente. Pour les PME (entreprise employant moins de 250 salariés, réalisant soit un chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros, soit un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros ; NB : un dépassement de seuil n'a d'effet qu'après 2 exercices consécutifs), la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ne peut pas dépasser 3,5 % entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023. Le bailleur pourra demander une augmentation de loyer déplafonné dans l'un des 2 cas suivants : modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple) ; changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire. Dans ces deux cas, la variation du loyer n'est pas plafonnée et le montant du loyer pourra correspondre à la valeur locative des locaux. La valeur locative du bien prend alors en compte les éléments suivants : caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...) ; destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie) ; obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété ; facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple) ; prix pratiqués dans le voisinage.
Clause d’échelle mobile
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat. L'indice est différent selon l'activité exercée : pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ; pour les autres activités : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile. La périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle. Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (bailleur).
Renouvellement
Pour renouveler un bail commercial, les deux parties peuvent mettre en forme un avenant au contrat. Mais, lorsque le bail commercial expire, le bailleur n’est en aucun cas dans l’obligation de le renouveler. A l’approche de la date du terme, il doit alors notifier le congé à son locataire et, selon son choix, lui proposer ou non une offre de renouvellement de bail. Dans le cas où aucune offre de renouvellement n’est proposée, le propriétaire est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction. De son côté, le locataire peut demander de lui-même le renouvellement du bail. Il doit alors suivre une procédure officielle, c’est-à-dire envoyer sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien présenter un acte d’huissier. Dès lors qu’il reçoit la lettre ou prend connaissance de l’acte d’huissier, le bailleur dispose de 3 mois pour y répondre. Une non-réponse de sa part vaut accord. Le renouvellement sera alors automatiquement accordé. Cette pratique a pour effet de retarder le terme du bail commercial. De fait, ce dernier est prolongé pour une durée indéterminée. Cependant, le fait de renouveler un bail commercial comporte un inconvénient majeur pour le locataire, qui se voit privé de son statut de titulaire du bail. Dans le cas où il déclarerait une faillite, par exemple, il se trouverait alors face à des difficultés à céder son fonds de commerce.
Mettre fin à un bail commercial
La fin d’un bail commercial peut intervenir dans deux situations principales : d’une part, dans le cas où l’une des parties (ou bien les deux) ne souhaite pas le renouveler alors qu’il arrive à son terme. D’autre part, lorsque le bail commercial est cédé à un autre locataire, ou bien résilié dans le cadre d’un congé triennal (c’est-à-dire à l’issue de 3 ans de location). Dans tous les cas, il est à noter que le changement de propriétaire du local n’impacte pas le bail commercial, et n’a donc pas d’incidence sur les droits du locataire. Aussi, si le propriétaire du bien décide de le mettre en vente, le locataire qui l’occupe bénéficie d’un droit de préférence à l’achat. Il peut formuler une offre d’achat directement auprès de son propriétaire.
Cas n°1 : la cession du bail commercial
La cession d’un bail commercial intervient lorsque le locataire actuel du local le cède à un nouveau preneur. Le locataire peut faire le choix de céder son propre droit au bail seul, ou bien accompagné de son fonds de commerce. La cession d’un bail commercial n’implique aucun changement de bailleur. Contractuellement, le locataire actuel est alors dénommé le “cédant” et le nouveau repreneur est appelé “cessionnaire”. Si le nom du nouveau locataire doit être inscrit au contrat, les autres éléments du bail commercial n’ont quant à eux aucune raison d’être modifiés. Les termes et conditions du bail 3 6 9 restent les mêmes.
Cas n°2 : la résiliation du bail commercial
Par le locataire
Le locataire peut résilier le bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). Il peut aussi demander la résiliation à tout moment dans certains cas. De son côté, le propriétaire peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou à la fin de chaque période triennale dans des situations très particulières (reconstruction immeuble, reprise d'un local d'habitation). La résiliation à l'amiable est également possible.
Par le bailleur
Le bailleur de son côté peut mettre fin au bail commercial soit après chaque période de 3 ans à certaines conditions, soit à tout moment en cas de faute du locataire :
À chaque période 3 ans
À la fin d'une période de 3 ans (appelée période triennale), le propriétaire a le droit de reprendre le local loué dans l'un des cas suivants : reconstruction d'un immeuble ou surélévation ; reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation ; reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ; transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant ; exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière. Il doit alors donner congé au locataire 6 mois à l'avance par acte de commissaire de justice.
À tout moment
Le propriétaire peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire n'exécute pas les obligations prévues dans le contrat (par exemple, l'exercice d'une nouvelle activité ou la sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire). Dans cette hypothèse, le bailleur a 2 possibilités : il peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (on parle de résolution judiciaire) ; il peut utiliser la clause résolutoire du bail commercial qui prévoit la résiliation en cas de non-respect d'une ou plusieurs obligations par le locataire.