La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres actifs aussi similaires que possible en termes de surface, d’état, de situation, de prestations, etc.
Formule
En pratique, l’estimation brute par comparaison est donnée par la formule suivante :
V = n x v
V : estimation recherchée
n : nombre d’unités de mesure du bien à estimer
v : valeur de l’unité de mesure telle qu’elle résulte de l’analyse de marché
Méthode
Dans le cas de locaux de bureaux, les archives et les locaux techniques ne sont généralement pas comptés (pas pris en compte dans le calcul de la surface utile). Mais il faut parfois remplacer la référence à une surface brute par une surface pondérée : affecter le cas échéant aux annexes ou aux parties de locaux ne répondant pas à la définition de la superficie habitable un coefficient fonction de leur utilité relative. C’est donc par rapport à des locaux affectés par définition du coefficient 1 que l’on effectue la pondération.
Dans la pratique, on préférera effectuer une estimation directe des annexes qui peuvent être négociés séparément (parking, box, chambre de service…), par référence au marché catégoriel, plutôt que de les pondérer.
L’unité de mesure utilisée en expertise immobilière de bureaux, d’entrepôts, de boutiques, de locaux commerciaux, est le m2 utile. Et l’on parle généralement de surface utile pondérée pour prendre en compte des locaux secondaires, séparés ou non du local principal, ce dernier relevant, par définition, de la pondération à 1.
La surface utile pondérée (SUP) correspond, pour des locaux de bureaux, ou des locaux commerciaux de toute nature, à la surface utile (ou utilisable, intérieure) majorée de la surface pondérée (en valeur vénale) des locaux ou parties de locaux ne relevant pas du coefficient 1. Ainsi pour, pour estimer – en valeur locative ou en valeur vénale – des bureaux assortis de locaux d’archives, l’expert appliquera des valeurs différentes aux surfaces de bureaux et aux surfaces d’archives.
L’application de la méthode d’estimation par comparaison impose de disposer d’un certain nombre de points de comparaison résultant de transactions effectivement conclues et sincères, ce qui revient à écarter, notamment, les offres de vente ou d’achat non suivies d’une transaction, les mutations à titre amiable et non onéreux, et celles pour lesquelles les circonstances particulières peuvent avoir faussé le résultat (dissimulation d’une partie du prix, achat de convenance…). La précision de l’estimation sera d’autant plus élevée que les termes de comparaison seront nombreux et présenteront des caractéristiques proches du bien à estimer.
Par ailleurs, l’application rigoureuse de la méthode d’estimation par comparaison implique une excellente connaissance du bien à estimer, pour en apprécier tous les facteurs de la valeur. Elle nécessite donc d’avoir procédé à une visite intérieure des biens. N’appelons donc pas « expertise immobilière » d’autres types d’interventions tels qu’avis de valeur sur dossier, calcul de la valeur probable à partir de l’interrogation d’une base de données.