L’actif core s’inscrit dans une stratégie d’investissement immobilier visant les immeubles situés dans les secteurs les plus prisés – là où il existe une rareté foncière (par exemple, le Quartier central des affaires à Paris) – occupés par des locataires de qualité sous forme de longs baux fermes et dans lesquels il n’y a pas de travaux significatifs à prévoir. Les acquisitions réalisées dans ce cadre sont opérées dans une optique de long terme et témoignent de la recherche d’un rendement hyper sécurisé.
Les infrastructures s’intègrent dans les portefeuilles d’assurance. Avec une prévisibilité des flux de trésorerie, le risque est limité. Par rapport aux classes d’actifs traditionnels, ils bénéficient d’une réglementation et de normes comptables plus souples. Parmi elles, les infrastructures core permettent de générer facilement des revenus.
En matière d’assurance, on distingue deux types d’infrastructures :
Une stratégie value-added est idéale afin de se constituer un capital. La stratégie core, de son côté, vise la perception de revenus stables et réguliers. L’actif core atteint en général des rendements supérieurs aux titres obligataires traditionnels.
Décorrélés des classes d’actifs traditionnelles, ces investissements s’avèrent plus résistants aux risques liés aux changements climatiques et aux stratégies en faveur de développement durable.
La stratégie d’investissement intégrant des infrastructures présente des avantages par rapport à un portefeuille d'assurances classiques.
En intégrant ces actifs immobiliers dans son portefeuille, le taux de rendement est plus élevé que celui des titres obligataires traditionnels. Pour autant, le risque ne s'accroît pas en conséquence. Les revenus réguliers générés s’avèrent donc plus conséquents.
Fortement décorrélés des actifs comme les actions et les obligations, l’investissement immobilier core équilibre le portefeuille lors des périodes où le marché se montre particulièrement volatile.
Le changement climatique est devenu une préoccupation majeure dans le domaine des assurances. Contrairement aux autres profils d’investisseurs, ils vont donc rechercher des horizons à long terme. Dans cette démarche de développement durable, les infrastructures core offrent la possibilité de réduire les risques et de maîtriser les stratégies de protection de l’environnement.
Comme dans d’autres pays, une autorité de régulation, l’APCR pour la France, a mis en place des actions concrètes pour prendre en compte ce changement climatique. Les stratégies d’investissement évoluent désormais en dehors du simple objectif de risque et de rendement. Les enjeux ESG sont à intégrer pour avoir un impact positif sur l’environnement.
Les infrastructures core répondent aux objectifs de résistance aux changements climatiques. Ces investissements moins risqués améliorent la réputation des assureurs. En participant à l’économie réelle, ils répondent en effet aux préoccupations de leurs clients.
Dans le cadre de la réglementation Solvabilité II entrée en vigueur en Europe en 2016, la charge de la détention de certains actifs peut paraître élevée. Pour éviter cette pression, les assureurs peuvent se tourner vers les infrastructures core pour lesquelles cette charge est réduite.
Lorsque les assureurs détiennent des actifs participant au flux de trésorerie d’un portefeuille éligible, ils bénéficient du mécanisme d’ajustement égalisateur. Cette mesure incite les assureurs à intégrer des actifs illiquides à revenu fixe. Les infrastructures core qui assurent justement ce type de flux de trésorerie sont considérées comme éligibles.
Lorsque ces investissements sont détenus pendant plus de 5 ans, ils bénéficient d’une charge réduite, puisqu’elle n’est que de 22 % contre une fourchette située entre 39 et 49 % habituellement.
Dans le cadre de la réglementation Solvabilité II, les actifs qui respectent les critères de prévisibilité et de résilience des flux de trésorerie sont privilégiés. Grâce à leurs caractéristiques, les infrastructures core répondent à ces exigences.
L’entrée en vigueur de la norme IFRS 9 aura un impact négatif sur les actifs volatiles. Les actifs illiquides comme les infrastructures core tireront donc leur épingle du jeu. Cette stratégie d’investissement se montre donc plus judicieuse que le recours à des actifs classiques comme les actions et les obligations.