Qu'est-ce que le bail à construction
Le bail à construction est un contrat de location qui a pour objet l’édification d’un bâtiment nouveau ou à l’extension d’un bâtiment existant sur le terrain du bailleur. Le locataire s’engage à réaliser ces constructions.
Le bail à construction recouvre un double objectif à savoir :
• Procurer des terrains aux constructeurs à des conditions avantageuses en les dégageant de l'obligation d'acheter ;
• Inciter les propriétaires à exploiter leur terrain.
Le bail à construction est un contrat conclu pour une certaine durée et moyennant un prix. Il impose un certain nombre d’obligations au preneur mais il bénéficie également de droits. Le bail à construction se caractérise essentiellement par l’engagement du preneur a effectué des constructions nouvelles.
Article 1101 du Code civil : un contrat
Le bail à construction est un contrat. Il s’agit d’une convention, conclue entre deux ou plusieurs parties, issue d’un accord de volontés.
Le contrat peut :
- Créer des obligations réciproques entre les parties,
- Les modifier,
- Les transmettre,
- Les éteindre.
Qui est concerné par le bail à construire ?
« Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner » (article L251-1, alinéa 2, CCH).
Il peut ainsi être consenti par toute personne privée, physique ou morale en mesure de vendre ou de transférer la propriété d’un bien.
Une personne privée peut consentir un bail sur son terrain privé. De même une personne publique peut consentir un bail sur son terrain privé (cour administrative d'appel de Nancy, 29 novembre 2007, 1re ch., n°06NC01189).
Quelle forme le bail à construire peut-il prendre ?
Le bail à construction peut prendre la forme :
- Soit d’un acte notarié,
- Soit d’un acte sous seing privé qui sera déposé au rang des minutes d’un notaire.
Cette nécessité de l’intervention du notaire s’explique par le fait que le bail à construction doit faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière compétent (anciennement connu sous le nom de bureau des hypothèques). Cela permet de rendre le bail opposable aux tiers.
Caractéristiques d'un contrat de bail à construction
Obligations
• Du bailleur
L’obligation majeure du bailleur est de remettre au locataire le terrain, objet du contrat.
Le bailleur n’est pas un vendeur mais il doit informer le preneur, locataire du bien immobilier, de l’exposition aux risques naturels et technologiques du bien. Il doit faire établir un état des risques qui sera annexé au bail (articles L125-5 et R125-23 à 27 du code de l'environnement).
• Du preneur
Le preneur s'engage à :
- Édifier des constructions sur le terrain du bailleur ;
- Maintenir les constructions en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ;
- Procéder aux réparations de toute nature ;
- Payer les loyers ainsi que toutes les charges, taxes et impôts relatives aux constructions et au terrains loués.
Dans le cadre d’un bail à construire, le locataire est tenu de l’obligation de valoriser le fonds par l’édification d’un ou plusieurs bâtiments sur le terrain du bailleur.
Ce terrain peut être nu ou bâti. La présence de constructions existantes n’empêche pas la conclusion du bail, les parties peuvent décider de leur sort (art. L251-2 du CCH).
L’assiette peut également être un lot de volume.
L’objet du bail à construction n’est pas une simple possibilité d’édifier des constructions (Cour de cassation, 3e civ., 11 juin 1986, n° 84-17222) ou d’une réhabilitation, mais une obligation de construire. Ainsi, pour que le bail à construction en soit un il faut que le preneur soit dans l’obligation de construire un ouvrage nouveau et qu’il réalise cette construction. La simple réhabilitation ne constitue pas une construction.
Néanmoins, en pratique, le preneur peut également surélever une construction existante ou réaliser des constructions souterraines ou procéder à une rénovation lourde. Pour répondre aux conditions du bail à construction, les constructions érigées doivent donc être nouvelles ou constituées des travaux d’une certaine ampleur.
NB : En outre, à défaut de stipulation contraire du bail, le preneur peut démolir les bâtiments existants en vue de les reconstruire.
En principe et dans le silence du bail, les biens édifiés ont une destination « structurelle », il peut donc y être exercé toute activité non susceptible de les altérer.
Droit réel immobilier et prérogatives du preneur
Le transfert des immeubles au locataire pendant toute la durée du bail ne constitue pas une vente de ceux-ci. Ce n’est pas une mutation de droit de propriété perpétuel.
Néanmoins, l'article L. 251-3, du Code de la Construction et de l’Habitation précise que « Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier ».
Qu’est-ce que ça veut dire ?
En d’autres termes, le preneur à bail à construction devient titulaire d'un droit réel immobilier sur le sol et d’un droit de propriété temporaire sur les constructions. Le locataire est ainsi propriétaire des constructions jusqu’au terme du bail, moment où le bailleur en redevient propriétaire.
Le preneur est investi de l’essentiel des attributs de la propriété pendant toute la durée du bail et peut exercer les prérogatives qui y sont attachées. Le preneur dispose de la liberté de louer les constructions édifiées et le terrain non affecté à l'édification des bâtiments contractuels.
Il y a 3 conséquence directe à la titularité de ce droit réel immobilier pour le preneur.
Le bail à construction peut-il être hypothéquer ?
Le preneur peut librement hypothéquer son droit réel immobilier au même titre que les constructions édifiées sur le terrain loué.
Il bénéficie de cette possibilité tant qu’il est titulaire du droit réel immobilier. Ainsi, il peut constituer une hypothèque sur le bien jusqu’au terme du bail.
Il convient de préciser que l'hypothèque ne s’éteindra qu'à la date conventionnellement prévue en dépit de la résiliation anticipée du bail.
Le preneur peut-il céder un bail à construction ?
Pendant toute la durée du bail, le preneur peut librement céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Cette liberté est incontournable et irréductible. La faculté de cession ne peut ni être prohibé ni restreinte.
La cession du bail à construction implique le changement du preneur et non le changement du bail. Ainsi, le bail continue à courir pour la durée prévue initialement. Le bailleur doit être notifier de cette cession par voie de commissaire de justice afin qu’elle lui soit opposable.
De plus, les cessionnaires ou la société sont tenus de respecter les mêmes obligations que le cédant notamment l’achèvement des constructions que
le preneur s’est engagé à édifier et leur conservation en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.
Le cédant est le garant du respect de ces obligations par les cessionnaires et ceci jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le preneur s'est engagé à édifier aux termes du bail.
Le preneur peut-il constituer des servitudes ?
Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions faisant l’objet du bail. (CCH, art. L. 251-3, al. 4). Ces servitudes subsisteront malgré la survenance de l’échéance du bail. La constitution de ces servitudes relève d’une faculté d’ordre public c’est-à-dire qu’elle ne peut pas être restreinte.
Néanmoins, si ces servitudes ne sont pas indispensables à l’édification de la construction prévue au bail alors le bailleur peut interdire leurs constitutions ou les soumettre à son accord préalable (Cour de cassation, 3e ch. civ., 16 juillet 1998 n° 96-21180).
Contenu du bail à construction
Les parties fixent le contenu du contrat.
Durée et prolongement éventuel
Pour quelle durée le bail à construction peut -il être conclu ?
Le bail à construction est un bail utilisé pour des locations de très longue durée.
Il peut être conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans (CCH, art. L. 251-1, al. 3).
Le bail à construction n’est pas conclu pour une durée perpétuelle. Il n’implique pas le transfert perpétuel du droit de propriété.
Une prorogation du bail à construction est-elle possible ?
Définition : La prorogation ne se conçoit que dans un contrat à terme extinctif, c’est-à-dire à durée déterminée.
La prorogation d’un contrat consiste en son prolongement ou son extension afin de maintenir le contrat au-delà de son terme initial conformément à la volonté des parties.
La prorogation du bail à construction par tacite reconduction n’est pas possible comme indiqué par l’article L251-1, alinéa 3, du Code de Construction et de l’Habitation. En d’autres termes, le bail à construction n’est pas renouvelé automatiquement à son échéance, sans l’accord des parties.
La prorogation du bail à construction doit être expresse. Celle-ci nécessite de solliciter de nouveau l’accord des parties, preneur et bailleur. Ainsi, avant l’expiration du terme du contrat les parties peuvent, d’un commun accord, décider de prolonger le bail à construction.
Afin de prolonger le bail à construction, il peut également être ajouté au contrat de bail une clause qui prévoit expressément cette faculté.
Prix - valorisation
En pratique le bail à construction implique des loyers substantiels. Ces derniers sont fixés dans le contrat.
En quoi consiste le loyer du bail à construction ?
L'article L. 251-5 du code de la construction et de l'habitation apporte des précisions sur le loyer d’un bail à construction. Il peut consister en un règlement en nature ou en numéraire ou les deux.
- Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur en cours de bail, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance des immeubles.
- Par ailleurs, le loyer peut consister au versement d'un loyer en numéraire. Il est versé de manière périodique et est affecté d'un coefficient révisable par périodes triennales comptées à partir de l'achèvement des travaux. Le coefficient est proportionnel au revenu des bruts des immeubles. Par là même, ce bail est intéressant pour les preneurs qui ont une activité variable.
- Pour finir, le loyer peut consister en la remise des constructions au bailleur en fin de bail, avec ou sans indemnité.
Régime fiscal et formalités
Lors de la conclusion
Comme vu précédemment, le bail à construction doit faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière compétent. Néanmoins il est exonéré de la taxe de publicité foncière.
De plus, le contrat de bail à construction est soumis à des droits d’enregistrement si c’est un acte notarié.
En principe, le bail à construction est exonéré de TVA mais il peut être assujettis à la TVA sur option du redevable légal de la taxe dans le contrat de bail. Le paiement de la TVA sera alors effectué dans les mêmes conditions que pour les ventes de terrain à bâtir.
En cours du bail
Le preneur est redevable de toutes les charges, frais, taxes et impôts relatifs aux constructions et au terrain loués.
Par là-même, la conclusion d’un bail à construction implique que la taxe foncière est intégralement due par le preneur. Néanmoins, ce dernier peut déduire les loyers et les charges payées (frais d’entretien et de remise en état) pendant toute la durée de la location.
En ce qui concerne le bailleur, il obtient au cours du bail des loyers et des prestations d’entretien. En principe, les loyers perçus par le bailleur, personne physique, sont des revenus fonciers (art. 33 bis du CGI). Si le bailleur est une personne morale, entreprise industrielle ou commerciale, alors les loyers font partie du bénéfice imposable.
Au terme du bail, les constructions et constructions nouvelles reviennent au bailleur. En effet, lors de la conclusion du bail à construction le preneur s’est engagé à édifier de nouvelles constructions. Le transfert de ces ouvrages à la fin du bail constitue un revenu foncier. Ce dernier est donc imposable.
Ce transfert implique-t-il des modalités indemnitaires et des droits de mutation ?
• Transfert au bailleur
Le bailleur, propriétaire originel, sera imposé sur ces revenus fonciers lors du retour des constructions ou des fractions d’immeuble dans son patrimoine. Néanmoins, ce transfert du preneur au bailleur n’engendre pas d’indemnités ni droits de mutation.
Le paiement des revenus fonciers est échelonnable sur les 15 années suivants la remise des constructions dans le patrimoine du bailleur en fin de bail. Néanmoins, il existe 2 cas particulier :
- Lorsque la durée du bail est égale ou supérieure à 30 ans, le bailleur n’est pas imposé.
- Lorsque la durée est inférieure à 30 ans, les constructions sont taxées au titre du revenu brut foncier. Ce dernier est égal au prix de revient des constructions et non à la valeur des constructions. De plus, on applique une décote de 8 % par année au-delà de la 18ème.
• Transfert à un tiers
Le cas de la cession de constructions ou terrains à un tiers se différencie de la cession au bailleur. En effet, dans cette hypothèse les droits de mutation classiques s’appliqueront.
Par ailleurs, si la vente a lieu après la reprise des constructions, la taxe sur les plus-values sera due.
Le bail à construction et les autres baux : différences et similitudes
Avec le contrat de bail classique
En quoi le bail classique ressemble au bail à construction ?
Le bail classique peut, comme le bail à construction, être conclu pour une longue durée et avoir pour objet une obligation d'édifier (Cour d'appel de Paris, 26 septembre 2000, n° 26-9-2000).
En quoi le bail à construction se différencie d’un bail classique ?
Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier qui lui donne de réelles prérogatives sur les biens. Ce droit est propre au bail à construction.
Le bail ordinaire quant à lui ne confère qu’un droit personnel de jouissance. Il n'est pas soumis aux dispositions des articles L251-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
Le bail classique peut être prolongé par reconduction tacite contrairement au bail à construction.
Il peut partiellement ou totalement interdire la cession par opposition au bail à construction.
Avec le contrat de bail emphythéotique
Un bail emphytéotique est un bail par lequel une collectivité territoriale peut louer à un tiers un bien immobilier dont elle est propriétaire. Ce bien est situé sur le domaine public.
Le preneur pourra ensuite construire un ouvrage et le louer à la collectivité propriétaire du terrain.
En quoi le bail emphytéotique ressemble au bail à construction ?
A l’image du bail à construction, le bail emphytéotique peut être conclu pour une durée minimale de 18 ans. Ce sont tous deux des baux qui ont pour vocation la location longue durée.
Ces baux confèrent tous deux un droit réel qui peut être hypothéqué, cédé et apporté en société.
En quoi le bail à construction se différencie d’un bail emphytéotique ?
Le bail à construction se caractérise par l’obligation pour le locataire d’édifier des constructions nouvelles sur le terrain du bailleur. La réhabilitation n’est pas l’objet du bail à construction.
Par opposition, le bail emphytéotique n’implique que la possibilité de construire, rénover ou encore améliorer. (Cour de cassation, 3e civ., 11 juin 1986 ; cour d'appel de Paris, 24 février 2005, n° 04/09190)
Fin du bail à construction
Causes d'extinction
Il existe 3 causes d’extinction du bail à construction.
Arrivée du terme
Comme indiqué précédemment, le bail à construction est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans (CCH, art. L. 251-1, al. 3). Cette durée est fixée dans le bail qui prend alors fin à l’arrivée du terme convenu.
Il convient de préciser que le bail ne peut se prolonger par tacite reconduction (CCH, art. L. 251-1, al. 3). Il convient dans ce cas de prévoir expressément au contrat cette faculté.
Vente
Il existe des nuances au principe de la fin du bail par l’arrivée du terme.
En effet, le bail peut prévoir une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété.
Si le preneur lève l’option, c’est-à-dire, s’il décide d’acquérir le terrain, alors le bail prendra fin à la date de conclusion de la vente et non au terme prévu dans le bail. (CCH, art. L. 251-1, al. 4).
Résiliation anticipée du contrat de bail
Le bail à construction peut également faire l’objet d’une résiliation anticipée. Cela va consister à mettre fin au contrat de bail avant même la survenance de son terme. Il peut être prévue une indemnité, au bail à construction, en cas de résiliation anticipée. Cette résiliation peut être amiable ou encore judiciaire.
La résiliation anticipée peut être fondée sur l’inexécution des conditions du contrat. Il peut par exemple s’agir de la non-réalisation des constructions prévues au contrat.
En cas de destruction des constructions par cas fortuit ou force majeure, à la demande du preneur ou du bailleur, la résiliation du bail peut également être prononcée par décision judiciaire (CCH, art. L. 251-7).
Cette résiliation anticipée a pour effet le transfert de propriété des constructions au bailleur. Elle constitue une cession et est donc soumise aux droits d’enregistrement sur les mutations d’immeuble.
Si la résiliation a lieu moins de cinq ans après l'achèvement de l'immeuble, l'opération est passible de la TVA.
Issues du bail
Il convient de s’interroger sur le sort des constructions et du terrain objets du bail à construction.
Quel est le sort des constructions ? Est-ce qu’elles reviennent au bailleur ?
L’article L251-2 du Code de la Construction et de l’habitation souligne deux hypothèses :
- Soit il existe une convention sur le sort des constructions,
- Soit il n’y a pas.
Cas 1 : Le bailleur et le preneur peuvent convenir de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions édifiées, les constructions existantes et le terrain. Il peut être prévu conventionnellement que le bailleur récupère les constructions nouvelles et verse une indemnité au locataire.
A contrario d’un bail classique, il peut également être prévu par les parties qu’à l’issue du bail à construction le terrain soit cédé au preneur. Ce dernier en devient alors propriétaire.
Le bail peut aussi contenir une clause prévoyant la reprise de la propriété des constructions et du terrain par le preneur. Ce dernier devra alors verser en contrepartie un supplément de loyer. Les sommes versées constitueront le prix de cession de terrain et non des loyers.
Aucun impôt sur la plus-value n’est dû car le bail est conclu pour au minimum 18 ans, nous dépassons donc la condition des 15 ans pour l’exonération.
Cas 2 : Article L. 251-2. A défaut de convention, le bailleur récupère, en fin de bail, la propriété des constructions existantes, et profite des améliorations ou nouvelles constructions qui ont pu être réalisées par le preneur sans avoir à l’indemniser. Ce dernier perd son droit de propriété temporaire.
Ainsi, les constructions peuvent soit rejoindre le patrimoine du locataire soit retourner dans celui du bailleur.
Conclusion : le bail à construction présente de nombreux intérêts
Le bail à construction présente de multiples avantages tant pour les bailleurs que les preneurs.
Pour le bailleur :
- Le propriétaire profite de l’opportunité de rentabiliser ses biens parfois inexploités dans l’éventuelle attente d’une vente.
- Une fois le bail arrivé à échéance, il a la possibilité de devenir propriétaire des constructions édifiées. Il profite ainsi des améliorations sans avoir à indemniser le preneur. Une plus-value est apportée à ses terrains et à ses constructions.
- Le bail à construction n’engendre pas de dépenses (charges, taxes, impôts, dépenses d’entretien et de réparation) concernant les terrains ou les constructions.
Pour le preneur :
- Le locataire peut se procurer un terrain à des conditions avantageuses sans avoir pour obligation de l’acheter.
- Il bénéficie d’un bail longue durée qui permet de développer un projet sur la durée.
- Il a la possibilité de devenir propriétaire du terrain (si convenu avec le bailleur).
Informations complémentaires
Le bail à construction et à l'autorisation d'occupation temporaire (AOT)
Une autorisation d’occupation du domaine public est plus communément appelée AOT.
*Une AOT « permet à son titulaire d'occuper ou d'utiliser le domaine public en vue d'une exploitation économique. » (Code général de la propriété des personnes publiques, art. L2122-2).
L’AOT va consister à accorder à une personne privée ou publique le droit d’utiliser des biens appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales ou à certaines personnes publiques. L'occupation ou l'utilisation du domaine public ne peut être que temporaire.
Ainsi, à l’image du bail à construction, l’AOT est constitutive de droits réels.
Néanmoins à la différence du bail à construction, une AOT ne porte que sur le domaine public. Le bail à construction, quant à lui, vise uniquement les constructions et terrains appartenant à des propriétaires privés.
*L’AOT est un acte administratif. Elle peut être unilatérale contrairement au bail à construction uniquement conventionnel. L’AOT peut donc avoir pour fondement :
• le permis de stationnement dès lors qu'il n'y a pas emprise ou incorporation au sol c’est-à-dire qu’il n’altère pas l’assiette du domaine public ;
• la permission de voirie lorsqu'il y a une emprise et une modification de l'assiette du domaine public à la suite de travaux ;
• la concession de service public.
L’AOT peut être conventionnelle, comme le bail à construction. Elle résultera ainsi d'une convention d'occupation du domaine public exprès et écrite.
Le bail à construction et la concession d'aménagement
La concession d'aménagement est un contrat conclu entre une personne publique (le concédant) et un aménageur public ou privé (le concessionnaire).
Ainsi, de même que le bail à construction, la concession d’aménagement résulte de la convention des parties.
Par le biais de la concession d’aménagement, « l'État et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent [Code de l'urbanisme] à toute personne y ayant vocation. » (C. urb. Art. L.300-4).
En d’autres termes, la personne publique qui est à l’initiative de l’opération d’aménagement va déléguer l’étude et la réalisation de celle-ci à un aménageur public ou privé. Elle va confier à un tiers le pouvoir d’agir à sa place ou en son nom.
Dans ce cadre, le concessionnaire :
• assure la maîtrise d’ouvrage des travaux, bâtiments et équipements de l’opération prévus dans la concession,
• assure la réalisation des études et de toutes missions nécessaires à leur exécution ;
• peut être chargé par le concédant d’acquérir des biens nécessaires à la réalisation de l’opération,
• procède à la vente, location ou concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de la concession
Ainsi, la concession d’aménagement implique une dimension de délégation pour l’ensemble des missions nécessaires à la réalisation des opérations d’aménagement, objets de la concession. Le concessionnaire ne pourra réaliser que l’opération d’aménagement visée par la concession.
Le bail à construction quant à lui n’implique pas de délégation. Il impose au preneur de valoriser le fonds par l’édification d’un ou plusieurs bâtiments sur le terrain du bailleur.
A la différence de la concession d’aménagement, le preneur à bail dispose d’un droit réel immobilier. Il est le propriétaire des constructions jusqu’à l’extinction du bail, contrairement à la concession où le concessionnaire n’en est pas propriétaire.
Le preneur du bail à construction peut librement :
- hypothéquer son droit réel immobilier au même titre que les constructions édifiées sur le terrain loué,
- céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société,
- consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions faisant l’objet du bail.
Ainsi, la concession d’aménagement et le bail à construction se différencient par leur objet.
A noter :
Les concessions d'aménagement sont soumises aux règles des contrats de concession lorsqu’un risque économique lié à l'opération d'aménagement est transféré au concessionnaire (C. urb., art. R. 300-4). Dans le cas contraire, les concessions d'aménagement sont soumises au code de la commande publique (C. urb. art. R.300-11-1).
Le bail à construction et taxe ou droit d'enregistrement
Le bail à construction est exonéré de la taxe de publicité foncière comme l’indique l’article 743 du Code général des impôts.
« Lorsque le bail à construction est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée [sur option], la base d’imposition est constituée par la valeur de reprise de l’immeuble qui doivent revenir au bailleur » (art. 266 CGI). L’indemnité de reprise au profit du preneur ainsi que le montant des loyers ne sont pas pris en compte.
La C.S.I. est proportionnelle et s’élève à 0,10%. Elle est au minimum de 15 euros « sur le montant cumulé de tous les loyers, des charges et de la valeur résiduelle des constructions » édifiées par le preneur et devant revenir au bailleur, sans indemnité, en fin de bail.
La valeur résiduelle est égale « à la différence entre la valeur locative du terrain pour toute la durée du bail et le montant du loyer effectif stipulé pour la même durée. »
La TVA payée par le bailleur et mise à la charge du preneur est comprise dans l’assiette de la C.S.I.
Comment se calculent les droits d’enregistrement dans les différentes hypothèses ?
- Mutation des droits du bailleur ou du preneur : Bail à construction
L’article 1378 ter du CGI énonce que : « Les mutations de toute nature qui ont pour objet, en matière de bail à construction […], les droits du preneur ou du bailleur sont assujetties aux dispositions fiscales applicables aux mutations d’immeuble »
- Cession du droit du bailleur
Le taux de la taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement se calcule sur le prix du terrain vendu. Du 1er juin 2024 au 31 mai 2025, l’ensemble des départements maintiennent les taux en vigueur au 31 mai 2024. L’Indre, Mayotte et le Morbihan conservent un taux de 3,80 % et tous les autres départements un taux de 4,50 %. La C.S.I. proportionnelle s’applique sur le prix de cession.
- Cession faite au bailleur, avant l’expiration du bail, de constructions édifiées par le preneur
Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle, au cours du bail, le preneur remet tout ou partie des constructions au bailleur. Il convient de distinguer deux cas.
1. Le locataire devait remettre gratuitement, en fin de bail, les constructions qu’il a édifiées :
Le montant de la taxe est fixe.
La C.S.I. est proportionnelle « sur la valeur vénale à déclarer des ces constructions ».
2. Le locataire avait la faculté de démolir les constructions à la fin du bail :
Il est alors question d’une vente d’immeuble taxable selon sa nature.
Dans le cadre de l’acquisition de biens immobiliers à usage d’habitation et de la vente pure et simple, ne bénéficiant pas de mesures dérogatoires au droit commun.
En principe, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement s’élève à 3,80 % dans l’Indre, Mayotte et le Morbihan et à 4,50 % dans tous les autres départements (art. 1594 D CGI). Il est calculé sur le prix, augmenté des charges ou sur la valeur vénale déclarée si elle est supérieure.
- Remise sans indemnité des constructions par le preneur au bailleur à l’expiration du bail.
Il s’agit du cas dans lequel le bail s’éteint et le bailleur devient propriétaire de l’ensemble du terrain et des constructions.
Taxe : néant.
Il n’y a pas de droit d’enregistrement dans cette hypothèse.
La C.S.I. est proportionnelle sur la valeur des constructions.
- Cession du droit du preneur
Il s’agit par exemple de la commercialisation de l’immeuble construit.
Le taux de la taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement se calcule sur le prix de cession qui inclus le prix des constructions et du droit au bail. Si la cession a lieu dans les 5 ans de l’achèvement des constructions, la TVA est au taux normal de 20%. « Le montant des loyers non échus pris en charge par l’acquéreur » est compris dans le prix.
Lorsqu’il s’agit d’un bail à construction non assujetti au paiement de la TVA, les loyers restant à courir ne sont pas pris en compte pour le calcul des droits d’enregistrement.
La C.S.I. proportionnelle s’applique sur le prix de cession, sur l’ensemble des loyers cumulés et des charges pour toutes les années restant à courir.
- Cession ou apport au preneur d’un bail à construction du terrain loué avant la fin du bail
Il s’agit du cas de la sortie inversée. Dans cette hypothèse, la mutation concerne uniquement le terrain sans impliquer le retour des constructions.
Le taux de la taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement se calcule sur le prix du terrain vendu sans tenir compte de la valeur des constructions. Il s’élève à 3,80 % dans l’Indre, Mayotte et le Morbihan et à 4,50 % dans tous les autres départements (art. 1594 D CGI).
La C.S.I. est proportionnelle sur le prix de la cession.
- Cession du terrain au preneur
Le régime fiscal dépend de la nature du contrat de cession. En effet, la nature du bail n’influence pas la cession.
Dans le cadre d’une promesse de vente et d’une vente sous condition suspensive le taux de la taxe est fixe et s’élève à 125 euros.
Dans le cadre d’une vente à terme, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement s’élève à 3,80 % pour l’Indre, Mayotte et le Morbihan et à 4,50 % pour tous les autres départements (art. 1594 D CGI).
La C.S.I. proportionnelle est perçue dans tous les cas.
- Résiliation du bail à construction par acte notarié ou par décision judiciaire
o Résiliation avant l’expiration du bail sans indemnité versée par le bailleur.
« Les mutations de toute nature qui ont pour objet, en matière de bail à construction, […], les droits du bailleur ou du preneur sont assujetties aux dispositions fiscales applicables aux mutations d'immeubles. » (art. 1378 ter CGI).
Ainsi, la résiliation avant l’expiration du bail sans indemnité versée par le bailleur est soumise à une taxation de la publicité foncière au taux prévu pour la vente sur la valeur des immeubles construits par le preneur et dont la propriété se trouve transférée au bailleur
La C.S.I. proportionnelle est calculée « sur le montant cumulé des loyers TTC afférents à la période restant à courir ».
o Résiliation avec indemnité versée par le bailleur.
Taxe au taux prévu pour la vente sur le montant de l’indemnité de résiliation.
La C.S.I. proportionnelle est « calculée sur le montant cumulé des loyers TTC afférents à la période restant à courir et de l’indemnité de résiliation et de la valeur des immeubles transférés. »
o Résiliation anticipée en cas de cession ou d’apport du terrain au preneur avant la fin du bail.
Taxe : néant. Il n’y a pas de droit d’enregistrement dans cette hypothèse envertu de l’article 743 du CGI.
La C.S.I. proportionnelle calculée sur l’ensemble des loyers cumulés et des charges pour toutes les années restant à courir et, s’il y a lieu, le montant du prix stipulé pour la cession.
Source : Lexfair Notaires