En réponse à la forte demande de logements étudiants, les conversions de bureaux obsolètes et périphériques en résidences étudiantes se multiplient, aussi bien en Île-de-France qu’en province, en particulier dans les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, Grand Est et Occitanie.
Palliant la pénurie de logements à laquelle sont confrontés les étudiants, ces conversions permettent en parallèle de valoriser des bâtiments en état d’usage en leur offrant une seconde vie. Elles ne peuvent toutefois apparaître comme une solution miracle pour palier à l’obsolescence de la plupart des immeubles de bureaux. La demande étudiante se concentre en effet dans certaines villes et certains secteurs (transports, vie de quartier, université à proximité).
Mais pour les investisseurs, cette classe d’actifs est rassurante car sous-représentée dans les portefeuilles immobiliers, à l’inverse du bureau classique.
- EN PRATIQUE
Les immeubles de bureaux des années 1970 peuvent aisément, s’ils ne sont pas trop profonds, être transformés en résidences étudiantes.
La configuration plébiscitée par les étudiants est le studio (entre 18 et 30 m²). Attention toutefois au risque réputationnel en cas de location de très petites unités, de surcroît à des prix hors marché.
Concernant les services, les plus attendus sont une salle de sport, une laverie et des espaces de coworking (voire une salle de cinéma). A ce titre, une fois de plus, attention à ne pas sous-estimer la surface à allouer à ces services en fonction du nombre de résidents. Saturés, ces espaces ne permettront pas de justifier une surcote de loyer par logement.
A noter que peu de projets de grande envergure ont vu le jour, la plupart se concentre sur des bâtiments d’une surface d’environ 1 000 voire 2 000 m².
Les coûts de construction pour transformer des bureaux en résidence étudiante sont, hors aménagement mobilier :
En province, ils s'établissent en moyenne entre 1 800 €/m² et 2 200 €/m² ;
A Paris, la médiane se situant autour 2 500 €/m², soit un surcoût d’environ 20% en moyenne.
Et concernant la gestion, de plus en plus d’opérateurs exploitant des résidences étudiantes ont tendance à privilégier un mandat. La rémunération des gérants se décomposant comme suit :
Une part fixe de rémunération assise sur un % du CA
Une part variable de rémunération assise quant à elle sur un % du résultat brut d’exploitation
Missions pour la gestion et les travaux assise, enfin, sur un % par unité
Ces gérants mandatés conduisent des missions de gestion quotidienne, entretien, maintenance, suivi contentieux.
Pour les propriétaires, cette solution offre une meilleure flexibilité, notamment en raison d’un risque de défaillance des opérateurs. Certains d’entre eux, peu expérimentés, ne disposent pas d’un track record étoffé.
- BUDGET PREVISIONNEL
Concernant les projections, il convient d’intégrer aux calculs, et ce, jusqu’à la transformation, la taxe bureau ; il ne faut pas omettre non plus la taxe d’aménagement et la taxe foncière.
Sur cette classe d’actifs, afin de prendre en compte un taux de résiliation des résidents potentiellement plus important que dans les autres types de logements et l’éventuelle chute de fréquentation l’été, nous recommandons de ne pas raisonner sur un taux d’occupation supérieur à 85%.
Les loyers prévisionnels sont légèrement plus élevés que les loyers meublés classiques pour les mêmes surfaces (1 200 à 1 500 €/mois). Les budgets d’aménagement varient autour de 6 000 à 9 000 l’unité, selon la qualité offerte par l’opérateur, ce qui est inférieur aux budgets correspondants pour des meublés classiques grâce aux économies d’échelle.
En Ile-de-France, nous avons constaté que les projets qui aboutissent sont généralement ceux dont le prix d’acquisition est proche de 2 500 €/ m² HD avant travaux.
- ACTUALITE JURIDIQUE
La réglementation environnementale des nouvelles constructions de bâtiments (RE 2020) – qui a remplacé la réglementation thermique 2012 (RT 2012) depuis le 1er janvier 2022 pour les bâtiments résidentiels et depuis le 1er juillet 2022 pour les bâtiments de bureaux – est indispensable pour assurer à terme la liquidité de ces résidences en cas de revente.
Il ne faut pas minimiser l’avantage comparatif découlant de la rénovation des locaux qui contribue à justifier en amont le montant des travaux.
En dehors du contexte réglementaire défavorable à la revente d’actifs en état d’usage, notons que le 7 mars 2024, l'Assemblée nationale a adopté une proposition de loi facilitant la transformation de bureaux en logements. Il est question de permettre à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (le maire), de déroger aux règles du plan local d’urbanisme pour autoriser la transformation de bureaux en logement ou hébergement dans les zones où la destination « habitation » (qui recouvre les sous‑destinations « logement » et « hébergement ») n’est pas autorisée.
NB : rappelons qu’une résidence étudiante constitue une construction à destination principale de logements au sens de l'article R.811-1-1 du Code de justice administrative (CE. 17 décembre 2020). S’appliquent donc les règles liées à la transformation de bureaux en habitation. Ainsi, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire. Seul une déclaration de changement de destination, au sens du droit de l'urbanisme, doit être déposé (cerfa n° 10517).
- CONCLUSION
La transformation de bureaux en résidence étudiante est une solution intéressante mais qui reste encore complexe à mettre en œuvre à grande échelle malgré un cadre réglementaire plus favorable et une volonté des pouvoirs publics.
La rareté des projets d’envergure en cours de développement devrait leur conférer une attractivité importante à horizon 3-4 ans, au moment de la revente, grâce à une expérience accrue des exploitants sur ce type d’actifs, aux taux d’occupation optimisés et aux coûts de gestion maitrisés.